Alors que le dispositif fiscal Pinel, qui a remplacé le Duflot depuis le 1er septembre 2014, est presque toujours rattaché à un investissement locatif dans le neuf, il existe une possibilité très intéressante d’acheter un bien existant en vue de le louer tout en bénéficiant de la réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du prix de revient, selon la durée de l’engagement de location.
Spécialiste de l’immobilier locatif dans l’ancien, Capcime explique comment, et sous quelles conditions, certains biens, situés dans des immeubles de qualité, au cœur des grandes villes, peuvent donner droit à la réduction d’impôt Pinel.
Un bien ancien à transformer et/ou à rénover
Le « Pinel ancien » n’est pas nouveau : il existait l’équivalent dans les dispositifs précédents tels que le Duflot et le Scellier mais il reste méconnu. Tout spécialement à Paris et en région parisienne, il permet de mettre sur le marché de la location, après travaux, deux types de biens non-habitables en l’état :
Locaux d’activité. Il s’agit des locaux utilisés jusque-là pour un autre usage que l’habitation (bureau ou remise par exemple) que son propriétaire transforme en logement. Les travaux doivent au moins consister en la création d’équipements tels que cuisine et salle d’eau ou de bain dans un local qui en était dépourvu auparavant.
Logements non-décents. Il s’agit d’habitations ne remplissant pas les critères de décence prévus par la loi pour la location. Les travaux de réhabilitation/rénovation doivent rendre le logement conforme à ces critères : surface et hauteur minimum, équipements sanitaires et de chauffage, sécurité (notamment électrique), bon état des portes et des fenêtres, etc.
Conditions juridiques et fiscales à respecter
Capcime attire l’attention sur trois conditions essentielles, portant sur l’acquisition, les modalités de travaux et l’obligation de location, et accompagner ses clients pour accomplir les formalités :
1/ Acquisition
Le bien doit avoir été acquis depuis le 1er septembre 2014 et être situé dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel.
- La transformation ou la rénovation d’un bien que l’on possédait déjà avant cette date n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt Pinel (mais elle serait éligible à un autre avantage fiscal : le déficit foncier, que Capcime recommande fréquemment à ses clients).
- La réduction d’impôt est calculée sur un prix de revient (achat + frais + travaux) limité à 5 500€ par m², sans pouvoir dépasser 300 000€. Elle fait partie des réductions entrant dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par an.
2/ Travaux
Ils doivent procurer au bien un bon niveau de performance énergétique (Label HPE ou BBC rénovation 2009). Le propriétaire devra justifier des travaux par la production de factures établies par les entreprises. Les honoraires d’architectes sont également pris en compte.
- La transformation d’un local en habitation exige, en principe, une demande de permis de construire (changement de destination).
- La mise en conformité d’un logement non décent doit donner lieu à deux constats établis par un professionnel (contrôleur technique, par exemple), l’un avant travaux, l’autre après. Ce dernier constat après travaux certifie que le bien répond aux critères de décence et aux caractéristiques techniques requises.
3/ Location
Elle doit intervenir aussitôt la réalisation des travaux. Pas question pour le propriétaire de s’en réserver l’usage personnel, même momentanément : il perdrait tout droit à la réduction d’impôt Pinel.
- Le logement doit être loué non meublé à un locataire répondant à certaines conditions de ressources et qui en fait sa résidence principale.
- La durée de location est de 6 ans minimum et les loyers sont plafonnés.
Avantages accordés en contrepartie de l’investissement
Le montant de l’avantage fiscal est égal à un pourcentage du prix de revient variable selon la durée de location :
- 12% en cas de location pendant 6 ans (1/6ème par an)
- 18% en cas de location pendant 9 ans (1/9ème par an)
- 21% en cas de location pendant 12 ans (1/9ème par an pendant 9 ans puis 1% pendant chacune des 3 dernières années).
Point de départ de la réduction d’impôt : le premier jour du mois de l’achèvement des travaux.
Location familiale
Le logement peut être loué à un parent ou à un enfant du contribuable sans que soit remis en cause l’avantage fiscal, à la condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du contribuable.
Exemple
Un contribuable achète, dans une grande ville située en zone éligible à la réduction d’impôt Pinel, un logement vétuste impossible à louer en l’état. Il y fait faire d’importants travaux (isolation des murs, remplacement de la porte et des fenêtres, réfection totale de l’électricité, de la cuisine et des sanitaires, installation d’un chauffage moderne, etc.).
- Le bien, d’une surface habitable de 48 m², lui revient à 297 600€, soit 6 500€ par m². Le plafond d’investissement de 300 000€ n’est pas dépassé, mais le prix de revient est, lui, supérieur au maximum prévu de 5 500€. La réduction d’impôt sera donc calculée sur un montant d’investissement plafonné à 264 000€ (48 x 5 500).
- S’il loue le logement pendant 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18%, soit 47 520€ (264 000 x 18%), à raison d’un neuvième chaque année, soit 5 280€ par an. A supposer que ses revenus le rendent redevable de 6 000€ d’impôt par an, il n’en paiera plus que 620€, soit 6 000 – 5 280.
Plus d’informations http://www.capcime.fr/
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