Etude "Paris Vision" publiée par Knight Frank sur l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France.
Le marché locatif de bureaux
L’activité transactionnelle se contracte de 19% sur les neuf premiers mois de 2012 : 1 565 000 m² de bureaux ont été placés en Ile-de-France, soit un recul moyen de 6% sur les 5 dernières années (1,6 million de m²). Un recul attendu qui pourrait être atténué avec les résultats du 4ème trimestre 2012.
Les petites et moyennes transactions de moins de 5 000 m² sont clairement affectées. La baisse de l’activité transactionnelle reste surtout à imputer aux utilisateurs de très grandes surfaces (plus de 20 000 m²) moins actifs qu’en 2011 (-61%).
Les transactions comprises entre 5 000 et 20 000 m² sont à la hausse à +31%. En dépit de la contraction du marché locatif, l’offre demeure très réduite : en quantité d’abord avec une vacance régionale de 6,8% (4,4% sur Paris intra-muros) ; en qualité ensuite, avec une offre neuve ou restructurée qui ne représente que 21% des surfaces disponibles. D’où un éclatement croissant des loyers entre secteurs géographiques, au profit des marchés les plus établis, et entre immeubles haut de gamme et surfaces de seconde main, au profit des offres les plus qualitatives.
Le marché de l’investissement
Avec 7,3 Mds€, les volumes d’investissement sont en hausse de 17% sur les 9 premiers mois de l’année. L’exercice 2012 devrait se clore sur des volumes légèrement supérieurs aux 10 Mds€ attendus. La progression se fait sur le segment des grandes transactions (plus de 100 Mds€), qui explose (+83%), alors que le segment inférieur à 100 Mds€ s’essouffle (-35%) et illustre ainsi une des principales menaces pour la région parisienne : l’assèchement de l’offre.
Le marché s’est brusquement « ré-internationalisé » : les fonds internationaux, et notamment les fonds souverains, génèrent 66% des volumes investis depuis le début de l’année. L’élargissement de l’offre, notamment avec une redynamisation des transactions sur les actifs non « core », est une des clefs du maintien d’un bon niveau d’activité sur le marché de l’investissement. Elle passe toutefois par une réelle révision à la baisse de la valorisation de ces actifs et par un assouplissement des conditions de financement.
Le marché des commerces
En matière de consommation, la clef du succès réside dans un habile mix entre durabilité, authenticité et enracinement, susceptible d’inspirer un sentiment de confiance, de sécurité et d’identification chez le consommateur. En dehors de ce mix positionnement, le seul sésame est l’attractivité prix, générant face au commerce en ligne des problèmes d’adaptation pour les boutiques physiques et les enseignes.
Le secteur du luxe constitue un monde à part de l’économie nationale qui bénéficie de l’attractivité touristique de Paris auprès des « wealthy people », à commencer par ceux provenant des pays émergents. Les marques de luxe ont un énorme appétit pour les emplacements N°1 mais sont en compétition avec les enseignes de « mass market ».
La hausse des loyers sur les emplacements N°1 se poursuit avec des records de valeur pouvant atteindre les 18 000€/m²/an sur les Champs-Elysées. Le loyer moyen sur Paris reste plus modeste mais, à 1 352€/m²/an, il est néanmoins en hausse de 7% sur un an.
Les cartes en matière de consommation sont redistribuées de plus en plus vite et il est impératif de s’adapter en permanence, sous peine de disparaître. La place reste rarement vide très longtemps : Paris bénéficie du constant renouvellement des marques qui cherchent à s’y implanter.