La copropriété, c’est plus de 7,5 millions de logements répartis dans 500 000 immeubles gérés par des syndics professionnels dans 95% des cas. Il s’agit donc d’un mode d’habitation banal qui ne devrait pas poser de problème. Pourtant, la copropriété est souvent mal vécue et l’on oppose assez systématiquement les intérêts des copropriétaires et ceux des syndics.
« En réalité, les copropriétaires et leur syndic poursuivent un intérêt commun : la bonne tenue de l’immeuble dans un climat de vie paisible. C’est pourquoi tout ce qui contribue à l’efficacité et à l’apaisement de la gestion de copropriété est bienvenu », considère Sylvain Elkouby, dirigeant-fondateur de Syndicexperts.com.
Ainsi, la loi ALUR a apporté plusieurs mesures intéressantes concernant la désignation du syndic, le contenu de son contrat ou les services à développer sur Internet. Elle en a aussi distillé quelques autres moins opportunes et contreproductives.
Désignation d’un syndic : pour un an ou pour plus longtemps ?
De nombreuses copropriétés reconduisent leur syndic d’année en année, à l’occasion de l’AG. Elles préfèrent le nommer pour un an seulement afin de pouvoir le révoquer à l’échéance annuelle pour le cas où il n’aurait pas donné satisfaction au cours d’un exercice.
Mise en concurrence. La loi ALUR n’interdit pas cette pratique mais elle la complique énormément. Toute élection d’un syndic doit désormais faire l’objet d’une mise en concurrence préalable : « Au cas où l’AG est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic (…) effectuée par le conseil syndical », prévoit, en effet, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1965 modifié par la loi ALUR.
Cette obligation de présenter au moins trois projets de contrat de syndic au vote de l’AG est compréhensible si la copropriété veut changer de syndic. En revanche, elle est superfétatoire si les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic et entendent le renouveler dans ses fonctions.
Pour Sylvain Elkouby, « c’est une aberration de devoir proposer systématiquement plusieurs contrats en AG tous les ans. Cela fait perdre du temps à tout le monde : au conseil syndical, au syndic et aux copropriétaires. Plus grave, c’est prendre le risque de voir émerger de fausses mises en concurrence destinées au seul respect de la loi. Une mascarade dont se passerait bien l’image de la profession »
Révocation automatique. Heureusement, la loi ALUR a prévu une autre disposition qui, elle, s’avère judicieuse : « Quand l’AG délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic», prévoit la dernière phrase de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour Sylvain Elkouby, « c’est clairement une invitation à désigner un syndic pour une durée supérieure à un an, afin d’inscrire son action dans la durée, avec un vrai projet de conservation ou de valorisation du patrimoine des copropriétaires. Mais s’il advient que le syndic ne répond pas à l’attente de ses mandants, ces derniers disposent d’une arme redoutable : mettre en concurrence le syndic lors de la prochaine AG. Si un autre syndic est élu par l’AG, l’ancien se trouve révoqué d’office ».
« Baser au départ la relation entre la copropriété et son syndic sur la confiance mais pouvoir sanctionner plus facilement le professionnel en cas d’échec de sa part, voilà une disposition qu’on ne peut qu’approuver », conclut Sylvain Elkouby.
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