Selon « Paris Vision 2015, bilan et perspectives », étude annuelle de référence sur les marchés immobiliers de bureaux, de locaux commerciaux et d’investissement sur Paris et la région parisienne, présenté par Knight Frank :
- l’année 2014 s’est montrée élitiste, assurant le succès des plus beaux immeubles et des meilleures adresses.
- la reprise 2015, si elle se confirme, élargira la demande mais l’offre de second choix devra se remettre en question.
Synthèse de l’étude
I - Le marché locatif de bureaux : en redressement mais sélectif
Après un démarrage en fanfare, avec une progression de l’activité transactionnelle de 28% sur le 1er semestre, l’été 2014 a marqué un brusque ralentissement. Le 4ème trimestre, de nouveau en nette progression, lève les inquiétudes.
1) La demande placée : +13%
2 115 000 m² de bureaux ont été placés auprès des entreprises au cours de l’année 2014 en région parisienne, soit +13% par rapport à 2013.
> La Défense, champion incontestable de l’année 2014. Avec plus de 245 000 m² de bureaux consommés, celle que l’on disait malade en 2013 opère un redressement spectaculaire de +133%, sans commune mesure avec le résultat observé à l’échelle régionale.
> Le QCA, l’étalon-or. Avec un total de 378 000 m², l’activité transactionnelle sur le Quartier Central des Affaires a gagné 56 000 m² au cours de l’année 2014, soit une progression de +17%.
> Les autres marchés, en ordre dispersés. Le secteur Neuilly/Levallois reste une valeur sûre (+38%). Quelques micromarchés réalisent également de belles performances, à l’image des 5e, 6e et 7earrondissements parisiens, ainsi que les 18e, 19e et 20e. Les marchés périphériques, en revanche, ont connu une année 2014 difficile, du fait de leur moindre attractivité et leur positionnement de prix.
2) Les loyers : ceux qui résistent, et les autres
Pour l’année 2014, le loyer moyen s’établit à 310 €/m²/an en Île-de-France, en baisse de 1% par rapport à 2013. Ce loyer moyen régional n’est qu’un indicateur global, qui ne doit pas cacher l’hétérogénéité de la région parisienne en matière de valeurs.
Loyers haut-de-gamme, entre 750 et 500€
> Sur le QCA, le loyer prime s’est maintenu à 750€, sa valeur à fin 2013, pour les transactions réalisées dans le Triangle d’Or (essentiellement 8e). Les valeurs ont, en revanche, augmenté dans la Cité Financière (1e, 2e et surtout 9e arrondissements), atteignant 650€.
> La Défense, le loyer haut de gamme a peu bougé, au moins dans les valeurs faciales. Il est même légèrement en hausse, gagnant 10€ sur l’année, à 540€.
Loyers moyens, entre 500 et 200€
Sur le QCA, le loyer moyen s’établit à 508€, soit presque le double de celui des 18e, 19e et 20e arrondissements, où il plafonne à 259€. On assiste à une chute des loyers moyens, la Première Couronne Est passant sous les 200€. Seuls La Défense et Neuilly/Levallois parviennent à franchir la barre des 300 à 376€ pour Neuilly/Levallois et à 398€ pour La Défense.
3/ L’offre : le mythe de l’abondance
L’offre disponible frôle la barre des 4 millions de m² tandis que le taux de vacance reste stable, à 7,3% en moyenne régionale.
La vacance, globalement contenue
> Parmi les plus faibles d’Europe. L’Île-de-France continue d’afficher un des taux de vacance parmi les meilleurs d’Europe, derrière Londres (6,2%) et Hambourg (7,1%) mais devant Berlin (8%), Stockholm (9,1%), Bruxelles (10,2%), Francfort (10,7%), Moscou (16,4%), etc.
> Grandes disparités des marchés franciliens. 5e, 6e et 7e arrondissements parisiens, la vacance peine à atteindre les 3%. Le QCA plafonne juste au‑dessus de 5%.
Quantité limité, qualité déficiente
Confrontés à un choix quantitativement limité sur les secteurs les plus recherchés, les utilisateurs en quête de bureaux doivent aussi faire faire à un problème de qualité. Le marché locatif est monoproduit en région parisienne : l’offre est essentiellement constituée de surfaces de seconde main, alors que l’offre neuve ou restructurée (Grade A) est cruellement déficitaire. Celle-ci ne représentait que 18% des disponibilités proposées en fin d’année 2014. Or, 81% des surfaces placées via les transactions de plus de 5 000 m² en 2014 étaient du Grade A.
4) Les perspectives pour 2015 : plutôt prometteuses…
L’accélération des transactions observée en fin d’année permet d’aborder 2015 sous de bons auspices.
La demande, en légère hausse. Les mouvements capitalistiques au sein des entreprises (rationalisation, développement, regroupement ou, au contraire, éclatement) sont autant de moteurs pour le marché locatif.
L’offre, contenue. L’année 2015 va marquer un pic en matière de livraisons de surfaces neuves ou restructurées, avec plus de 1,4 million de m² de bureaux à livrer sur la région parisienne (dont 74% de construction). Mais il n’y a là rien d’alarmant : d’une part, près de 70% de ces volumes sont précommercialisés.
Les loyers, sous pression. Des tendances inflationnistes se dessinent sur certains loyers. La barre des 800€ sera bientôt franchie. Mais ces tensions resteront très localisées, notamment aux belles adresses du QCA. Pour La Défense, il ne faut pas attendre beaucoup plus qu’un maintien des valeurs faciales et une stabilisation, puis une compression, des mesures d’accompagnement. La saison des soldes est peut-être terminée.
II - Le marché des commerces parisiens : porté par la mondialisation
L’engouement est toujours aussi fort pour les emplacements numéro un du commerce parisien, qui fonctionnent à plein avec la clientèle internationale - Champs-Élysées, Montaigne, Vendôme, etc…- Cette demande encourage une pression constante sur les prix sur certaines artères à succès où les loyers de commercialisation des boutiques affichent en 2014 des hausses de 50 à 60%. Les conditions sont, en revanche, difficiles pour les emplacements numéro deux, confrontés à la stagnation de la consommation depuis près de huit ans.
1/ De nouveaux quartiers « tendance »
Après les indétrônables Champs Elysées, Place Vendôme et Faubourg Saint-Honoré, de nouvelles rues ou quartiers connaissent un engouement nouveau :
Rue Saint-Honoré. Pour la première fois, elle s’affiche plus chère que certaines sections du Faubourg Saint-Honoré, avec une transaction à plus de 11 300€. La valeur la plus élevée était encore de 10 000€ en 2013 et de 8 000€ un an plus tôt… Plus de 40% d’augmentation en deux ans.
Boulevard Haussmann. Après une année 2013 calme, en 2014, une des transactions enregistrées a été réalisée sur la base d’un loyer de 9 000€. Une autre devrait se concrétiser à 8 600€, soit plus 60% par rapport à 2013.
Marais. C’est un véritable jeu de Monopoly qui s’est engagé sur le quartier, notamment autour du BHV : rue du Temple, avec l’ouverture d’une boutique Nike en 2014 ; rue des Archives, avec l’ouverture prochaine de plusieurs enseignes de luxe (Moncler, Gucci, Fendi, Givenchy ) ; rue Sainte-Croix de la Bretonnerie, avec l’annonce d’un mégastore de 4 000m² dédié à la gastronomie italienne…
2/ Le goût retrouvé des grandes surfaces
La superficie moyenne d’une boutique parisienne est estimée à 65 m². Les emplacements offrant une surface supérieure à 1 000 m² ne seraient ainsi qu’au nombre de 300 dans la capitale.
> Ce segment connaît un réel engouement avec 9 transactions en 2014, soit 3% du total.
> En 2015, l’appétence pour des surfaces commerciales plus grandes devrait faire la part belle à de nouvelles opportunités d’implantation.
3/ Les perspectives pour 2015 : en fonction de la croissance
Comme 2014, l’année 2015 ne s’annonce pas révolutionnaire en matière de commerce et d’emplacements commerciaux :
> Les hubs numéro un parisiens ont toutes les chances de continuer à tirer profit de la mondialisation et de la montée en puissance des " wealthy people " sur la planète.
> Les emplacements numéro deux, écartés jusque-là de la « mondialisation heureuse », pourrait marquer une inflexion, légère sans doute mais potentiellement positive.
III - Le marché de l’investissement : centré sur le « Core »
Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a retrouvé, en 2014, toute son attractivité, retrouvant ses niveaux d’avant l’éclatement de la crise des subprimes à l’été 2007. Mais il est resté concentré sur les actifs Core (beaux immeubles bien situés), les plus recherchés par les investisseurs, français ou étrangers. Les taux de rendement prime sur le QCA s’appliquent à davantage d’actifs mais restent inchangés, entre 4 et 4,25%.
1/ Les volumes investis : une formidable envolée
Le volume placé en Ile-de-France atteint 16,7 Mds€, soit une hausse de 43% par rapport à l’année précédente.
> Cœur Défense (185 000 m²) a été acquis par Lone Star pour près de 1,3 Mds€. Cette opération a été suivie de plusieurs autres.
> Au total, les transactions portant sur un montant unitaire de plus de 200 M€ ont trusté le marché et représentent 48% des montants investis en région parisienne en 2014, contre 23% en 2013. La moitié du marché s’est donc faite au travers de 15 transactions seulement.
Des bureaux plus que des commerces. Au total, les actifs de commerce ont attiré un peu plus de 2,1 Mds€, soit une hausse de plus de 90% sur un an. Le véritable boom du retail est à mettre à l’actif de quelques cessions de très grande taille.
2/ Les acheteurs : Français en majorité, Nord-Américains ensuite
Les investisseurs français restent majoritaires à 57% dans les 16,7 Mds€. Mais cette prédominance ne doit pas masquer une internationalisation de la place parisienne. Ainsi, près de 7,2 Mds€ de fonds internationaux ont ainsi été déversés sur l’immobilier tertiaire au cours de l’année 2014 en Ile-de- France (+ 85% par rapport à 2013) grâce, notamment, au retour tonitruant des Nord-Américains.
France. Les 9,5 Mds€ d’investissements français sont le faits des institutionnels habituels, rejoints par des investisseurs privés qui ont généré certaines des plus importantes transactions de l’année.
Europe. L’activité issue de la zone euro s’est limitée à quelques prises de position d’investisseurs allemands et hollandais, pour une part qui ne dépasse pas 0,7 Mds€ (4%). Hors zone euro, l’investissement de 1,2 Mds€ (7%) provient de la Norvège, d’investisseurs britanniques ou suisses.
Monde. 2014 a été l’année des Nord-Américains qui ont doublé leur part de marché, générant 18% des sommes placées en Ile-de-France (3 Mds€).
3/ Les prix et les rendements : le grand silence…
La compétition acharnée à laquelle se livrent les candidats à l’acquisition d’un actif immobilier ne facilite guère la transparence. La communication sur les valeurs et sur les taux de rendement auxquels les transactions se concluent est plus que lacunaire dans l’environnement actuel.
Entre 4 et 4,25% dans le QCA... A la fin 2013, le taux de rendement s’inscrivait dans une fourchette de 4 à 4,25% pour les actifs comprenant une forte composante commerces. Un an plus tard, la fourchette est identique.
…plus de 4,75% ailleurs. L’écart de valorisation entre le QCA et certains autres marchés (Paris intramuros et La Défense) s’est réduit au terme de l’année 2014, entre 25 et 50 points de base.
4/ Les perspectives pour 2015 : un ton en dessous ?
En 2015, le marché va balancer entre le risque d’assèchement et les éléments favorables au dynamisme et à l’acceptation du risque. Le marché de 2014 a reposé sur un nombre assez limité de grandes et très grandes transactions. Il est peu probable que se reproduise en 2015 la conjonction de telles mises en vente d’actifs exceptionnels, qui ont pesés pour plus de 5 Mds€.
Mais il existe plusieurs points positifs :
- la rentabilité offerte par l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France, avec un spread de près de 3,20% à la fin 2014 par rapport aux placements obligataires ;
- la dévaluation de l’euro face aux autres grandes monnaies (dollar, livre sterling, franc suisse), qui réduit de 10 à 20%, voire plus, le coût d’un immeuble parisien pour un investisseur issu d’un pays hors zone euro ;
- le plan de rachat de dettes annoncé, le 22 janvier 2015, par la BCE, qui devrait desserrer les financements et favoriser le lancement de programmes en blanc.
Les pronostics.
Au final, en 2015 le marché de l’investissement pourrait se hisser entre 14 et 15 Mds€. L’hypothèse d’une baisse de 50 points de base sur le rendement offert par les actifs prime semble réaliste.
Accéder l’intégralité de l’étude : http://www.galivel.com/media/files/vision2015_a3.pdf