Pour Cushman et Wakefield, conseil international en immobilier d’entreprise, les fondamentaux s'améliorent sur de nombreux marchés dans le monde. « 2014 a été une année solide pour le secteur de l'immobilier de bureaux, avec de bonnes perspectives de marchés pour 2015 » explique Ludovic Delaisse, Directeur du département Bureaux et du Pôle Développement de Cushman & Wakefield France. « Certains marchés restent compliqués bien sûr dans les zones d'instabilité politique ou à proximité, ainsi que dans les pays où la croissance économique est en berne, mais globalement, l’immobilier de bureaux dans le monde se porte mieux que l’année dernière.»
Etats-Unis et Amériques
Aux Etats-Unis et sur le continent américain, les fondamentaux du marché de l’immobilier de bureaux restent solides. Lueurs d'espoir du marché nord-américain, les métropoles des États-Unis sont en phase de croissance économique, y compris les villes qui ne sont pas dépendantes de la solidité des secteurs des technologies et de l'énergie. « La demande de surfaces neuves ou restructurées augmente et, bien que la progression des loyers se soit modérée sur certains marchés, plus de 80% des lieux étudiés connaîtront une hausse des loyers supérieure à l'inflation », indique Ludovic Delaisse.
L'évolution de la main d'œuvre est un des moteurs principaux de la reprise du marché de l'immobilier de bureaux américain. « La génération Y a une forte influence sur l'endroit où elle veut travailler. Des villes comme Atlanta, Chicago et Dallas connaissent un taux de rotation en augmentation, et rejoignent San Francisco, Seattle, Boston, New York et Houston en terme de fondamentaux améliorés », précise Ludovic Delaisse.
Le marché de l'immobilier de bureaux canadien est également en phase de reprise. Une forte demande à Toronto marque le début d'une nouvelle ère de croissance: 473 000 nouveaux mètres carrés seront livrés d'ici à 2017. Montréal verra la Tour Deloitte s'ériger, et dans le même temps, Calgary et Vancouver verront également l'arrivée de nouvelles offres. Les consolidations et la densification demeurent la norme sur la plupart des marchés canadiens, alors que la course à la qualité crée de la vacance sur les offres de seconde main.
Mexico est l'étoile montante du marché de l'immobilier de bureaux latino-américain, en raison notamment des réformes du secteur de l'énergie et des lois secondaires votées par le Congrès, ouvrant le pays à davantage d'investissements étrangers. Alors que la croissance du PIB est restée sous les prévisions en 2014, les prochaines années devraient y voir une croissance solide. Les marchés sud-américains sont à la traîne, particulièrement en Argentine et au Brésil, où les niveaux de production et de consommation restent faibles.
Asie Pacifique
Le Japon et l'Inde sont les pays où la croissance économique est la plus forte. A Tokyo, la demande est alimentée par les entreprises qui bénéficient d’une forte profitabilité, tandis qu’en Inde, ce sont les locataires du secteur IT qui tirent le marché. Singapour, en tant que future destination des multinationales, avec les Philippines et après l’Inde, tire également partie de la croissance technologique.
Les marchés matures à l’exemple de Tokyo ou Singapour connaîtront l’augmentation de loyers la plus forte et de nombreux pays émergents connaitront une croissance supérieure à la moyenne. Dans une grande partie de la Chine, les loyers progresseront modérément ou resteront stables.
« La modeste croissance observée en Asie-Pacifique a entrainé un marché locatif atone en 2014, mais l'activité est en passe de redémarrer l'année prochaine. La majorité des marchés se réjouiront d'un taux de vacance relativement faible en 2015 et 2016, à l'exception de certaines villes australiennes et de quelques marchés émergents en Chine et en Inde », souligne Ludovic Delaisse.
Europe
Si la situation économique demeure fragile, une amélioration se dessine. « Les perspectives sont bien meilleures qu'elles ne l'ont été depuis longtemps. Globalement, la performance du marché de l’immobilier de bureaux est positive en ce qui concerne la progression des loyers, le niveau de l'offre et de la demande », précise Ludovic Delaisse.
Parmi les 21 villes étudiées, 17 devraient voir leurs loyers augmenter. Dublin, avec un seul projet en développement, devrait connaître une croissance consolidée annuelle de 5,7% sur 2014/2016. À Londres, les projets en développement seront limités au cours des deux prochaines années, en raison de réalisations inférieures à la moyenne et à la pré-commercialisation qui absorbe l'offre à venir.
Les marchés de bureaux prime de centre-ville en Europe atteindront des niveaux de croissance respectables jusqu'en 2016. Cependant, les programmes plus anciens paieront le prix des mouvements importants de densification et de course à la qualité.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir