Dans le cadre de l’actualisation de son rapport sur « la transformation et la mutation des immeubles de bureaux », l’ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France), fait appel au Groupe Novaxia qui suggère 3 pistes :
1/ Instaurer l’usufruit locatif intermédiaire
De nombreux ménages ne peuvent aujourd’hui prétendre aux logements sociaux car leurs revenus excèdent les barèmes et n’ont pas assez de ressources pour accéder au marché privé. L’ULS (Usufruit locatif Social) qui consiste à un démembrement temporaire de propriété (minimum 15 ans), nue-propriété appartenant à un investisseur privé et l’usufruit à un organisme en charge de gérer des logements sociaux, permet de développer du logement locatif social.
En optant pour l’usufruit locatif social, le nu-propriétaire bénéficie d’un logement à un tarif réduit (l’usufruitier s’acquittant du montant d’acquisition de l’usufruit), puis d’exonérations fiscales : le bien immobilier n’entre pas dans l’assiette taxable à l’ISF, et le nu-propriétaire est exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières.
Sur les mêmes principes que l’ULS, un usufruit locatif intermédiaire (ULI) pourrait être créé. Le nu-propriétaire pourrait ainsi bénéficier des mêmes exonérations fiscales, et l’usufruit serait assuré par un organisme chargé de gérer des logements intermédiaires.
2/ L’accompagnement fiscal
- Déduire le coût des travaux de transformation de bureaux en habitation du montant des revenus fonciers. Un propriétaire bailleur a la possibilité de déduire du montant des loyers encaissés les charges et frais liés à l’amélioration du logement qu’il possède. Ce principe ne s’applique pas aux travaux qui ont pour effet la transformation en habitation de locaux affectés auparavant à un autre usage. Ces travaux qui modifient en profondeur le second œuvre, sont assimilés à de la construction ou reconstruction, à l’exception d’un immeuble originellement affecté à de l'habitation et qui n’a pas fait l’objet de travaux modifiant la conception, l'aménagement ou les équipements de l'immeuble. Le montant des travaux de transformation de bureaux en habitation pourrait être déduit du montant annuel des revenus fonciers à déclarer par le propriétaire.
- Réduire l’impôt sur les plus-values pour l’opérateur. Aujourd’hui la personne morale cédante profite d’un taux réduit d’IS de 19% au lieu de 33% applicable aux plus-values de cession de bureaux (Article 210F et 219 du CGI). Toutefois, cet avantage pourrait plutôt bénéficier à l’opérateur.
3/ Instaurer des aides sur des travaux spécifiques
En cas de transformation de bureaux en logements L’ANAH accorde des aides aux propriétaires bailleurs dès lors qu’ils louent le logement à un loyer inférieur à un plafond (18€ /m²). En plus des aides existantes, des subventions pourraient être accordées sur des travaux spécifiques (par exemple désamiantage) lors d’opérations de transformation de bureaux en logements.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir