Pour la 29ème édition de l’Observatoire des prix du logement en Ile de France, la FNAIM du Grand Paris a souhaité remettre les pendules à l’heure : en complément de son traditionnel observatoire des prix du logement en Ile de France, elle a réalisé un focus sur la comparaison des biens proposés à la location et à la vente par les professionnels et les particuliers. Les idées reçues en prennent pour leur grade.
1/ Focus sur la comparaison des biens proposés à la location et à la vente par les professionnels et les particuliers.
Idée reçue n°1 : « Le marché de l’immobilier en Ile de France est fortement baissier. »
Immobilier et effet d’annonce sont difficilement compatibles ! Vouloir à tout prix annoncer de fortes évolutions des prix du marché de l’immobilier en Ile de France déforme la réalité, celle d’une stabilité des prix sur la majorité d’un territoire francilien figé. Face à l’avalanche de données contradictoires sur les prix de l’immobilier en Ile de France, comment ne pas s’étonner que locataires ou propriétaires soient déboussolés ? Les récentes enquêtes démontrant une hausse ou une baisse sont le résultat de mouvements sur des micro-marchés, prouvant ainsi le manque de fiabilité de l’approche arithmétique du « prix au m² ». Dans un marché qui se rétracte, l’échange de quelques biens atypiques dans quelques arrondissements réputés chers suffit à provoquer des hausses ou des baisses qui ne reflètent en rienn l’état du marché.
Idée reçue n°2 : « Avec la montée d’Internet, l’agent immobilier ne sert plus à rien. »
Contrairement au reste du territoire français, l’offre des professionnels en Ile de France est largement supérieure à celle des particuliers : 79% des locations et 78% des ventes sont proposées par des agents immobiliers. Passer par un agent immobilier donne donc accès à une offre beaucoup plus large, qu’il s’agisse de locations ou de ventes. Plus la transaction est complexe, plus le recours au professionnel est fréquent. Si passer par un agent immobilier demeure un choix, pour un peu moins de 80% de l’offre, le professionnel reste incontournable.
Idée reçue n°3 : « Passer par un agent immobilier, c’est beaucoup plus cher ! »
Le prix médian des locations proposées par des agents immobiliers en Ile de France est 8% moins chers que celui des particuliers. Cela tend à prouver le rôle de régulateur de l’agent immobilier. Un agent immobilier conseille le bailleur à proposer un prix approprié : la vocation première de l’agent immobilier, définie par la Loi Hoguet, est de déterminer le juste prix du logement.
Quant aux prix de vente, ils sont pratiquement équivalents - conseils, connaissance du marché et sécurité juridique inclus. Petite précision : un bail avec ses annexes représente aujourd’hui entre 30 et 40 pages, un acte de vente au moins 200 pages.
2/ Résultats sectoriels du 29ème Observatoire des prix du logement en Ile de France
Constat général
Au cours des 6 derniers mois on observe, après la baisse constatée au cours du semestre précédent, une stagnation des prix de manière générale dans tous les départements, à l'exception du 75 où l'évolution des prix diffère suivant les quartiers (hausse, baisse et stagnation), et du 93 tant pour les maisons individuelles que pour les appartements.
En Petite Couronne les prix des maisons ont baissé en valeur relative par rapport à ceux des appartements, et l'inverse s'est produit dans la Grande Couronne (78, 91 et 95) où les maisons individuelles sont plus valorisées que les appartements.
Paris
Evolution : stagnation des prix de transactions partout dans Paris, à l'exception de quelques secteurs à la hausse, sauf dans les 1° et 14°arrondissements
Baisse constatée dans les 1°, 2° et 13° arrondissements, ainsi que dans le secteur Vaugirard 6° arrdt et de Drouot dans le 9°.
Hausse constatée dans les 7° et 10° arrdts, ainsi que dans deux des trois secteurs du 4° et un des secteurs du 5° arrdt.
Banlieue 92
Evolution : pas d'évolution sensible des prix - appartements et maisons -. Ceux des maisons restent généralement plus élevés que ceux des appartements.
Comparatif des prix d'un appartement de 5 pièces avec une maison (équivalence de leurs surfaces), dans :
- 79,2% des cas, le prix des maisons est supérieur au prix des appartements ;
- 8,3% des cas, il est égal au prix des appartements ;
- 12,5% des cas, il est inférieur.
Banlieue 93
Evolution : Les prix sont uniformément à la baisse dans toutes les villes du département (de l'ordre de 2 à 3%) sauf à Sevran et Bagnolet.
Comparatif des prix d'un appartement de 5 pièces à une maison (équivalence de leurs surfaces), dans :
- 47% des cas, le prix des maisons est supérieur à celui des appartements ;
- 12% des cas, le prix des maisons est égal au prix des appartements ;
- 41% des cas, il lui inférieur.
Banlieue 94
Evolution : Les prix restent identiques à ce qu'ils étaient il y a 6 mois à l’exception de Sucy-en-Brie, Créteil, Ormesson-sur-Marne et Noiseau, villes dans lesquelles certains secteurs sont à la hausse. A L’Hay-Les-Roses où l’on constatait précédemment une hausse, apparaît cette fois-ci une baisse des prix. Le prix des maisons est généralement plus élevé que celui des appartements, sauf à Villeneuve-le-Roi.
Comparatif des prix d'un appartement de 5 pièces à une maison (équivalence de leurs surfaces), dans :
- 73 % des cas le prix des maisons est supérieur à celui des appartements ;
- 10% des cas il est égal à celui des appartements ;
- 17% des cas, il est inférieur au prix des appartements.
Banlieue 78
Evolution : Les prix stagnent dans 261 villes du département à l’exception de 20 villes où l'on constate une augmentation variant de 0,5% au Vésinet, à 24% à Vélizy-Villacoublay. Les prix des maisons ont également stagné au cours des derniers cinq mois à l'exception de 21 villes : baisse entre 10% aux Bréviaires et 4% à St Martin-La-Garenne.
Comparatif des prix d'un appartement de 4 pièces à une maison (pondération pour équivalence de surface), dans :
- 72,5% des cas, le prix des maisons est supérieur au prix des appartements ;
- 4,6% des cas le prix des maisons est égal au prix des appartements ;
- 22,9% des cas il est inférieur au prix des appartements.
Banlieue 91
Evolution : Dans 196 villes de ce département, les prix ont stagné au cours des 6 derniers mois, sauf dans 23 villes où ils ont augmenté entre 5 et 6%, et dans 7 villes ils ont baissé jusqu'à 20%. La stagnation des prix est la tendance générale pour les maisons.
Comparatif des prix d'un appartement de 4 pièces à une maison (pondération pour équivalence de surface), dans :
- 81% des cas, le prix des maisons est supérieur à celui des appartements,
- 3,4% des cas, il lui est égal,
- 15% des cas, il lui est inférieur.
Banlieue 95
Evolution : Les prix ont généralement stagné dans le département au cours des 6 derniers mois, sauf dans 24 villes où ils ont augmenté entre 1 et 11%, et ont baissé à Attainville, Bruyères-sur-Oise et Villiers-le-Sec. Les maisons, comme dans toute la Grande Couronne, se sont mieux comporté que les appartements : dans 68 villes leurs prix ont augmenté. Pour les maisons individuelles, la tendance générale est à la baisse sauf dans 9 villes.
Comparatif des prix d'un appartement de 4 pièces à une maison (pondération pour équivalence de surface), dans :
- 79,7% des cas le prix des maisons est supérieur à celui des appartements ;
- 6,3% des cas il est égal au prix des appartements ;
- 14% des cas il lui est inférieur.
Plus d’informations http://www.fnaim-idf.com/
Comprendre l'économie durable pour s'y investir