La Loi ALUR modifie sur de nombreux points le fonctionnement des copropriétés. La Chambre Nationale des Propriétaires* rappelle, à l’attention des copropriétaires et, tout spécialement, à celle des membres de conseils syndicaux, les principales dispositions à retenir.
1/ Immatriculation des copropriétés
Toutes les copropriétés vont devoir s’immatriculer à un registre national créé spécialement. Cette immatriculation a pour objectif de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements. La démarche, qui revient au syndic pour les copropriétés existantes, devra être effectuée à compter du :
- 31 décembre 2016 pour les copropriétés au-dessus de 200 lots,
- 31 décembre 2017 au-dessus de 50 lots, et
- 31 décembre 2018 pour les autres.
2/ Obligation d’assurance responsabilité civile
Toute copropriété doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont elle doit répondre. Le syndic peut faire voter la souscription d’un contrat en assemblée générale (majorité simple). Mais, en cas de vote négatif, la loi prévoit que le syndic signera le contrat pour le compte de la copropriété et il en répartira ensuite le coût dans les charges.
3/ Constitution d’un fonds de travaux
Les immeubles d’habitation achevés depuis plus de 5 ans doivent constituer un fonds pour faire face aux travaux décidés en assemblée générale ou imposés par la loi. Ce fonds est alimenté par une « cotisation » annuelle égale à 5% minimum du budget prévisionnel de la copropriété et appelée auprès des copropriétaires dans les mêmes conditions que les autres charges. Deux exceptions sont prévues :
- pour les copropriétés de moins de 10 lots, à condition que l’assemblée générale décide, à l’unanimité, de ne pas constituer de fonds de travaux ;
- si l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années. Le syndicat est alors dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
3/ Vote des travaux
Sont désormais votés à la majorité simple (dite de l’article 24) les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (stabilité de l’immeuble, clos, couvert, réseaux, etc.). Relève également de la majorité simple la décision de faire réaliser le diagnostic technique global de l’immeuble prévu par l’article L. 751 du code de la construction et de l’habitation (CCH).
4/ Changement de syndic
Avant d’élire un nouveau syndic en assemblée générale, la copropriété doit procéder à une mise en concurrence de plusieurs syndics. C’est le conseil syndical qui se charge de réunir des offres de contrats. Un copropriétaire peut toutefois présenter d’autres projets de contrats à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée.
A noter :la loi ALUR donne au président du conseil syndical le pouvoir de convoquer l'assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic « en cas d'empêchement du syndic en place, pour quelque cause que ce soit ». A défaut de précision sur le terme « empêchement » (congés, maladie, accident ou autre ?), l’application de cette disposition paraît délicate…
5/ Contrat de syndic
Un contrat type de syndic sera établi par décret en Conseil d’Etat. Il devrait s’appliquer à tous les syndics et facilitera la comparaison entre les contrats. Le principe retenu est de lister, dans le décret, toutes les prestations ouvrant droit à une rémunération particulière, toutes les autres prestations étant comprises dans le forfait.
7/ Ouverture d’un compte séparé
La Loi ALUR a supprimé toute possibilité de dérogation à l’ouverture d’un compte séparé sauf pour les petites copropriétés composées au plus de 15 lots et ayant un syndic professionnel. Le choix de la banque revient au syndic, sauf si l’assemblée générale en décide autrement par un vote à la majorité absolue. Le syndic devra mettre à disposition du conseil syndical les relevés bancaires du compte de la copropriété. L’obligation d’ouverture d’un compte séparé entrera en vigueur le 24 mars 2015. Elle s’appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.
8/ Internet / Extranet
A compter du 1er janvier 2015, le syndic professionnel sera obligé de proposer un service extranet permettant aux copropriétaires un accès sécurisé à certains documents. Toutefois, l'assemblée peut s’y opposer à la majorité absolue. Devraient ainsi être accessibles le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, les procès-verbaux d’assemblées, le budget prévisionnel, le contrat de syndic, le contrat d’assurance de l’immeuble. La communication par courriel devrait aussi être possible.
9/ Recouvrement des charges impayées
Le recouvrement des charges impayées est rendu plus efficace par trois mesures :
- un copropriétaire endetté ne pourra plus participer au vote de l’AG autorisant le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de son lot. Il ne pourra pas non plus représenter un autre copropriétaire pour cette décision ;
- en cas de vente de son lot par un copropriétaire débiteur, il sera désormais plus simple, pour la copropriété, d’obtenir du notaire le remboursement des sommes dues par prélèvement sur le prix ;
- un copropriétaire sous le coup d’une mise en demeure de payer un arriéré de charges ne pourra pas acquérir un nouveau lot dans la copropriété aussi longtemps qu’il n’aura pas apuré sa situation.
*Chambre Nationale des Propriétaires. Première association de défense et de services pour les propriétaires et copropriétaires, la Chambre Nationale des Propriétairesconseille près de 12 000 propriétaires, pour tout ce qui concerne la copropriété, la location, les travaux, la gestion et l’optimisation d’unpatrimoine immobilier. www.chdp.asso.fr
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