Pour CAFPI, l’urgence est économique et sociale.
Les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) vont changer à partir du 1er octobre 2014. C’était une réforme très attendue pour relancer la primo-accession à la propriété, c’est-à-dire la première acquisition d’une résidence principale, et, plus généralement, le marché immobilier.
Pour Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI, spécialiste du marché des courtiers « Le Gouvernement n’a pas pris toute la mesure du problème. Certaines dispositions viendront sans doute soutenir la construction, collective ou individuelle, dans les villes moyennes et petites (zones B et C). Mais elles n’auront pas grand effet dans les secteurs tendus, là où les besoins sont pourtant les plus criants.»
1/ Etat des lieux
Si la primo-accession à la propriété a très longtemps été le principal moteur des marchés immobiliers résidentiels, neufs et anciens, ce n’est plus le cas depuis plusieurs années. Les marchés sont désormais soutenus par les opérations d’achat/revente alors que les jeunes ménages à la recherche de leur premier logement sont devenus minoritaires. Tous les acteurs de l’immobilier l’ont constaté, notamment les opérateurs de crédit :
- CSA Crédit Logement, dans son « Observatoire du financement des marchés résidentiels » du 2ème trimestre 2014, constate que la primo-accession des ménages jeunes ou modestes est encore en panne. Pour preuve, la moindre distribution de prêts immobiliers de très longue durée auxquels ont fréquemment recours les ménages aux revenus modestes : au 2ème trimestre 2014, ils sont 20,4% de moins de 35 ans à bénéficier d’un prêt de 25 ans et plus, contre 31,3% en 2011.
- CAFPI, dresse un constat identique. Parmi sa clientèle, l’âge moyen de la primo-accession s’élèverégulièrement depuis plusieurs années : il était de 38 ans en 2011, de 39 ans en 2012 et 2013, il est de 40 ans aujourd’hui. L’absence des marchés immobiliers d’une partie des jeunes primo-accédants a des conséquences chiffrables au plan économique. Pour Philippe Taboret, « il manque 10% decette population pour revenir à des équilibres normaux dans la distribution de crédits ».
2/ Les effets néfastes de la perte de confiance
Cette raréfaction des primo-accédants intervient alors même que les taux d’intérêt sont au plus bas et que les prix sont stabilisés ou reculent dans certaines régions. Elle s’explique par au moins deux autres raisons :
- les conditions d’octroi des crédits par les banques, qui doivent répondre aux exigences de Bâle III quant au montant de l’apport personnel et la durée des prêts ;
- la réticence éprouvée par les emprunteurs à s’engager sur le très long terme, principalement par la perte de confiance en l’avenir.
Dommages collatéraux ressentis par les marchés :
- dans l’ancien, des transactions inférieures à la moyenne sur une longue période ;
- dans le neuf, par une chute importante de la production qui plombe un secteur crucial de l’économie.
Mais le dommage n’est pas que matériel, il est aussi moral.
Le phénomène est amplifié par l’inquiétude que les Français nourrissent, de plus en plus jeunes, pour leur future retraite. Chez les ménages modestes, l’acquisition du logement est quasiment la seule opération patrimoniale de préparation à la retraite. Les priver de cette possibilité renforce leur crainte, voire leur angoisse de l’avenir.
3/ La bonne réponse… toujours attendue
- Comment rétablir la confiance ?
- Que faire pour enrayer cette « spirale infernale » ?
- Attendre le retour – hypothétique – de la croissance serait irresponsable ?
- Demander aux banques de rallonger la durée des prêts immobiliers jusqu’à 30, voire 40 ans, ne paraît pas compatible avec les accords internationaux de Bâle III de fin 2010 sur la réglementation bancaire.
Reste le levier du prêt à taux zéro…dont la réforme est mal orientée : ledécret du 1er août 2014 apporte une modification très attendue : il rétablit le différé de remboursement du capital emprunté pour les contribuables des tranches 2 et 3 de l’impôt sur le revenu, ce qui va resolvabiliser un certain nombre de primo-accédants.
Les autres mesures paraissent plus contestables et devraient surtout favoriser la construction de maisons individuelles en milieu rural, au détriment de la production de logements collectifs neufs dans les grandes villes, où les besoins sont pourtant les plus flagrants.
4/ Proposition CAFPI : le PTZ « éco-conditionné »
La réforme ne change rien sur un point : le PTZ reste réservé à l’acquisition d’un logement neuf. Le Gouvernement a bien annoncé son intention de l’élargir à l’ancien en 2015, mais seulement pour l’achat de logements anciens à réhabiliter sur quelques territoires en milieu rural afin de favoriser la revitalisation des centres bourgs !
« Il est incompréhensible que l’Etat se focalise sur les petites villes alors que les difficultés d’accès au logement sont principalement un problème de grandes agglomérations », s’étonne Philippe Taboret qui ajoute : « c’est quand même bien là que l’on trouve des logements laissés volontairement vacants pour cause de vétusté et les bureaux qui pourraient être transformés en logements ».
Pour CAFPI, le prêt à taux zéro doit être étendu à l’ancien sur tout le territoire en attendant la relance de l’immobilier neuf, une telle mesure permettrait de remettre sur le marché en zone tendue des logements aujourd’hui disponibles et inutilisés car dégradés.
5/ PTZ – Rappel des nouvelles conditions d’octroi
- Dans les zones B2 et C, les moins peuplées, les montants du PTZ sont augmentés à partir du 1er octobre prochain. Ils passent respectivement à 40 800€ et 37 400€ pour un couple avec un enfant, contre 34 000€ et 31 450€ actuellement. Est également relevée la limite du coût total de l’opération prise en compte : 187 000€ en zone B2 (contre 146 000€) et 170 000€ en zone C (contre 134 000€), toujours pour un foyer de 3 personnes.
- En zone A, au contraire, pourtant la plus tendue et dont le nombre de villes a encore été étendu par un arrêté du 1er août 2014, les montants ne changent pas et le plafond du prêt est même abaissé pour descendre à 26% maximum du coût de l’acquisition, contre 33% auparavant, de même que la limite du coût total de l’opération prise en compte : 255 000€ pour un foyer de 3 personnes, contre 265 000€ actuellement.
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