Ulrich Maurel, fondateur d'Immoprêt, courtier en prêt immobilier, réagit à l'adoption par le Conseil de Paris d'une taxe sur les ‘friches commerciales’.
En adoptant cette taxe, le Conseil de Paris entend lutter contre la rétention foncière pour encourager la transformation de bureaux en logements.
A partir de janvier 2015, la Ville prévoit d'imposer les propriétaires de bureaux vacants à hauteur de
- 20% de leur valeur locative la 1ère année,
- 30% la 2ème, et
- 40% la 3ème.
Selon l'adjoint en charge du Logement, Ian Brossart, Paris possèderait 18 millions de mètres carrés de bureaux, dont 6 à 7% vacants.
Pendant sa campagne, la maire de Paris, Anne Hidalgo, s'était engagée à obtenir la transformation d'au moins 200 000m² de bureaux vides en logements au cours de son mandat. D'après l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Ile-de-France, 7,2% des surfaces de bureaux sont vacantes en Ile-de-France, soit 3,6 millions de mètres carrés.
Selon Ulrich Maurel : « La transformation de bureaux en logement est une utopie ! Le coût de cette transformation est prohibitif. Et, si cela peut finalement se faire, le coût de la vente comme celui de la mise en location sera si élevé que ce logement s'adressera à la frange de la population la plus aisée. Il ne répondra pas aux besoins des ménages en difficulté pour acquérir ou louer un logement compte tenu des prix. On estime cette transformation à environ 2 000/2 500 € le m².
La rentabilité pose problème également pour le propriétaire : TVA non récupérable, environ 10% de surface de plancher en moins pour créer des parties communes, coûts de restructuration au moins aussi élevés que ceux d'une construction neuve, quote-part de logements sociaux obligatoire à Paris...
Outre la faisabilité économique et la rentabilité, les plus gros freins à cette transformation, il faut tenir compte d'autres facteurs : une hauteur sous plafond minimale de 2,50m, des plateaux profonds qui impliquent la présence de nombreuses pièces en aveugle, une circulation dans l'immeuble à repenser intégralement avec des pertes de surfaces utiles indispensables, l'emplacement doit être adapté à usage d'habitation... Ainsi, certains immeubles se prêtent plus facilement à cette transformation que d'autres, tels les immeubles haussmanniens ou initialement d'habitation par exemple. Et plutôt proches des centres-villes ou de toutes commodités.
Le gouvernement a prévu d'ores et déjà deux mesures qui vont dans le bon sens : passer outre le COS dans certaines zones tendues et alléger le nombre de places de stationnement par habitation. Mais taxer les propriétaires de bureaux vides ne permettra pas de répondre au problème de manque de logements.
Pour répondre à la pénurie d'offre de logements dans la ville, Londres a prévu la construction d'environ 200 tours d'habitation, dont 113 déjà en chantier. Pourquoi ne pas s'en inspirer ? Toutes ces initiatives locales pour essayer de relancer le marché ne peuvent être qu'encouragées.
Il est temps pour l'exécutif d'organiser un Grenelle de l'Immobilier afin de fixer une ligne directrice et des priorités qui seront adaptées ensuite à chaque marché. La cacophonie générale entre les municipalités, les communautés de communes, les départements, les régions, le ministère du Logement, de l'Ecologie, des Finances et le Premier ministre donne peu de lisibilité aux investisseurs et futurs acquéreurs et crée le doute et l'incertitude sur le marché immobilier hexagonal. »
Comprendre l'économie durable pour s'y investir