Crédit Foncier Immobilier livre son analyse du marché immobilier à la mi-année 2014
En dépit de taux d’intérêt historiquement bas…
Après un léger rebond fin 2013, les taux d’intérêt de crédit immobilier sont repartis à la baisse pour atteindre un nouveau point bas à 2,85% en mai 2014 contre 3,08% au 4ème trimestre 2013. Par ailleurs, la réduction de la durée moyenne des crédits accordés se poursuit : 16,8 ans à fin mai 2014 contre 18,7 ans en 2007. Le volume de crédits immobiliers devrait légèrement progresser en 2014 avec 130 Mds€ de crédits engagés
… le marché de l’immobilier neuf résidentiel continue à souffrir
Après une année 2013 en dents de scie, les premiers mois 2014 sont difficiles et le nombre de logements construits devrait être inférieur à 320 000 à fin 2014 :
- sur un an glissant (juin 2013 à mai 2014 / juin 2012 à mai 2013), la baisse du nombre de permis de construire atteint 21%, soit environ 390 000 logements autorisés ; sur cette même période, près de 310 000 logements ont été mis en chantier, soit une baisse annuelle de 8,5% ;
- à la fin du 1er trimestre 2014, on ne totalisait que 88 000 ventes de logements, cumulées sur une année glissante, soit un volume inférieur de plus de 12% par rapport à la moyenne 2000 / 2011 ;
- les prix dans le neuf résistent toutefois, avec une stabilité pour les appartements et +2,3% pour les maisons individuelles, sous l’effet, notamment, du niveau élevé des prix du foncier et des coûts de construction.
… le marché de l’ancien évolue toujours en trompe l’œil
Le volume de transactions dans l’ancien devrait être de 730 000, soit une quasi-stabilité par rapport à 2013. Au 1er semestre 2014, l’anticipation de la hausse des droits de mutation et le changement de taux sur les plus-values à l’horizon du mois d’août 2014 ont pu contribuer à soutenir l’activité. Mais ces niveaux restent inférieurs à la moyenne historique des 10 dernières années : autour de 800 000 transactions.
Les prix résistent depuis le début de l’année : -1,6% à Paris à fin avril et -1,3% en Province, en évolution annuelle. Une stabilité en trompe l’œil car, en réalité, les prix baissent sur la plupart des marchés sous la pression de la demande, désormais en position de force. Les informations délivrées par la statistique à partir des seules transactions actées masquent une situation beaucoup plus contrastée sur le terrain.
Pour les mois à venir, les biens très recherchés resteront dans des fourchettes de valeur équivalentes à celles atteintes ces derniers mois, mais d’autres pourraient reculer de 3 à 5% sur Paris et les secteurs littoraux du Sud-Est. Dans les métropoles régionales, en cœur de ville, des baisses de 5 à 10% sont envisageables. Enfin, beaucoup de biens situés sur les marchés les plus secondaires ne pourront s’échanger que si les vendeurs consentent une remise bien supérieure.
D’une manière générale, la tendance est à une hausse des stocks de biens à vendre sur la plupart des marchés, avec des délais de vente qui s’allongent.
Immobilier d’entreprise : un marché, pour partie, à contre-courant du marché résidentiel
Sur le marché locatif des bureaux, le volume de la demande placée au 1er semestre 2014 est supérieur de 15 à 20% à celui de l’an dernier ; il devrait évoluer entre 1,8 et 2 millions de m² sur l’ensemble de l’année 2014, avec une reprise d’activité encore fragile s’analysant majoritairement au travers du prisme de la rationalisation. Le recul des loyers réels tertiaires perdure et s’amplifie dans certains secteurs (La Défense….). Les mesures d’accompagnement, généralisées lors de la signature des nouveaux baux de plus de 1 000 m², peuvent représenter jusqu’à un quart du loyer, selon l’analyse statistique des écarts mesurés par Crédit Foncier Immobilier entre loyer réel et loyer facial.
Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise s’est bien porté au 1er semestre avec un volume engrangé de 8 Mds€, en ligne avec la prévision pour l’année 2014 de 15 à 17 Mds€. L’insuffisance d’offre adaptée à la demande pourrait en effet limiter les volumes enregistrés au 2ème semestre 2014, alors même que les investisseurs pensaient investir environ 25 Mds€ en 2014.
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