… Encore faut-il leur en laisser la possibilité. Emmanuel Launiau, Président du Directoire d’OGIC,promoteur immobilier, réagit à certaines idées reçues qui circulent sur la construction de logements en France et explique les principales causes de l’insuffisance de la production neuve.
Le bilan 2013, pas brillant...
Les promoteurs ont vendu 79 035 appartements et 8 686 maisons groupées, soit 87 721 logements neufs, contre 115 285 en 2010. Les constructeurs de maisons individuelles font état de 105 000 maisons vendues, contre 170 000 en 2010. Le secteur privé a donc vendu moins de 193 000 logements au cours de l’année passée, contre plus de 285 000 trois ans plus tôt.
Le secteur social revendique 117 000 logements financés en 2013, contre 131 000 en 20103. Toutefois, dans le langage administratif, « financé » ne veut pas dire construit. Le chiffre de 117 000 ne se limite pas non plus à la seule production de logements neufs : il englobe la réhabilitation d’un certain nombre de logements dégradés…
Le parc résidentiel, secteurs privé et social confondus, s’est accru d’environ 300 000 logements en 2013, très loin de l’objectif de 500 000 nécessaires.
... Et 2014 ne commence pas mieux, au contraire.
Il y a moins de biens à vendre, l'écoulement des stocks est plus compliqué et il plane toujours une menace de hausse des taux d’intérêt. Une situation que les promoteurs sont les premiers à la regretter et il faut tordre le cou à l'idée reçue selon laquelle ils entretiendraient la pénurie pour augmenter les prix. Où serait leur intérêt ? Faire monter les prix revient à désolvabiliser, et donc à perdre, une partie de la clientèle. Les promoteurs ne demandent qu’à construire.
Leur attribuer l’insuffisance de production de logements neufs en France, c’est se tromper de cible et faire preuve d’une méconnaissance de la réalité du métier. Les vraies causes de l’insuffisance de construction résidentielle en France sont à rechercher du côté des contraintes excessives qui pèsent sur l’acte de construire. Qu’il existe des règles, des normes, c’est normal. Mais il faut dénoncer les excès auxquels les promoteurs sont confrontés dans chaque nouveau programme.
1/ Le foncier et l’urbanisme
Même dans les zones tendues, il existe des terrains. La première difficulté est de les rendre constructibles, la deuxième provient de leur prix de cession.
Constructibilité.
Les plans d’urbanisme, la multiplication et l’interprétation parfois diverse des règles légales ne facilitent pas la décision de constructibilité. Les contingences politiques non plus. On ne construira pas plus sans une forte volonté des élus locaux. Les lois de décentralisation leur ont donné des pouvoirs importants en ce domaine. A juste titre : l’urbanisme doit être incarné, il doit être de proximité.
Mais ces lois ont aussi conféré des devoirs aux élus. Il est anormal que des communes s’exonèrent de leur obligation de construire en payant des amendes. A leur encontre, les incitations et les sanctions doivent être plus fortes, spécialement en zones tendues. Dans les cas les plus graves, donnons aux préfets le droit de se substituer aux maires, comme cela existe déjà pour le logement social et surtout mettons en place des incitations pour les maires bâtisseurs !
Prix de cession.
La deuxième difficulté provient du prix auquel ces terrains, devenus constructibles, sont vendus. Le prix dépend de ce que l’on construira in fine… et de l’offre des promoteurs, obligés de se livrer à une féroce concurrence entre eux s’ils veulent décrocher les précieuses parcelles, tout simplement indispensables à la poursuite de leur activité. L'Etat et les collectivités locales doivent montrer l'exemple en arrêtant de faire monter les enchères sur les terrains, surtout en zone tendue, et en lançant des consultations à prix définis. Certaines communes le font, en proposant du foncier à prix maîtrisé avec des contreparties sur les prix de vente pratiqués par les promoteurs.
Heureusement, les communes existent car, depuis deux ans, il est devenu très difficile de trouver du foncier auprès des propriétaires particuliers, dissuadés de vendre par la taxation excessive (et changeante) des plus-values sur terrains à bâtir. Il est urgent de revenir à des mesures incitatives pour convaincre les propriétaires de libérer le foncier qu’ils possèdent.
2/ Les conditions et les coûts de construction
Quelques normes ou règles qui alourdissent inutilement le coût de construction pourraient sûrement être assouplies, comme celles des places de stationnement pour toute construction nouvelle ou celles relatives au handicap.
Stationnement.
L’Ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013, relative au développement de la construction de logement, autorise de déroger aux obligations de création d'aires de stationnement lorsque le projet est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public. Il est urgent de mettre en application cette ordonnance Duflot et d’être moins intransigeant sur la production de parkings.
Handicap
L'adaptation de 100% des logements aux normes handicapés n’a pas eu que des effets bénéfiques. Pour contenir les coûts de revient, l’agrandissement des espaces de circulation s’est souvent fait au détriment des pièces à vivre. Les difficultés techniques posées par l’égalité de niveau entre l’intérieur et les prolongements extérieurs (balcons) ont souvent été résolues en… supprimant les balcons. Soyons raisonnables et courageux : 15% des logements doivent être adaptés et le reste doit être adaptable à la demande.
3/ La « concurrence déloyale » entre secteurs public et privé
Il existe une pratique, peu connue du public, avec laquelle il faudrait en finir, celle qui consiste à faire financer le logement social par le privé. En effet, il est fréquent que, pour obtenir un terrain et son permis de construire, le promoteur soit obligé de s’engager à revendre à un bailleur social un certain nombre de logements en dessous de leur prix de revient.
Pour ne pas compromettre l’équilibre financier du programme, le promoteur n’a d’autre choix que de reporter sa perte sur le prix de vente des autres logements, ceux vendus aux accédants à la propriété et aux investisseurs, constituant ainsi un véritable impôt de palier supporté par l'acquéreur. Il est donc indispensable que les organismes HLM achètent leurs logements au juste prix.
En conclusion, les promoteurs attendent du nouveau gouvernement de Manuel Valls qu’il mette enfin en place une politique propice à la relance de la construction en France.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir