Une analyse de Jean-Christophe Antoine, Directeur Immobilier du Groupe PERIAL.
Globalement, un marché immobilier d‘entreprise encore sous le joug d’une croissance en berne, avec pour conséquences :
- une baisse du volume des transactions locatives : -25% en île de France, -24% à Strasbourg, -31% à Marseille/Aix,-17% à Toulouse, -15% à Nantes, mais + 35% à Lyon et +11% à Lille), et par
- l’augmentation de l’offre disponible (notamment en ce qui concerne le Neuf) et des taux de vacance. Les délais de relocation sont plus longs et la reconstitution de la demande ne peut se faire qu’en jouant sur les prix et la qualité.
Les renégociations sont toujours privilégiées quand le déménagement ne s’impose pas. Exemple en 2013 : les renégociations sur nos fonds ont donné lieu dans 65% des cas à une baisse moyenne de loyer d’environ 5% avec des franchises de loyer de 0 à 3 mois en moyenne avec des engagements fermes sur la durée des baux.
Aujourd’hui, les locataires exigent des locaux en parfait état et conformes aux normes actuelles. Conséquence directe, la réalisation de travaux : par exemple, les SCPI de Perial ont des poches pour grosses réparations représentant actuellement entre 12 et 21% du loyer permettant de programmer ces travaux hors travaux d’investissement.
L’Ile-de-France concentre chaque année entre 65 et 80% du volume de l’investissement en France
En 2014, il restera Parisien notamment grâce à l’afflux de liquidités que les investisseurs avaient d’abord placées dans les pays émergents, mais qu’ils ont rapatriées mi-2013 vers les Etats-Unis et la zone Euro, quand les pays émergents ont traversé des turbulences.
Au niveau locatif, le volume des transactions en Ile-de-France est quasiment le double du volume des 15 plus grandes métropoles régionales en 2013.
L’immobilier d’entreprise en Europe en profite et voit apparaître de nouveaux investisseurs : Norvège, Corée du Sud, Chine, Moyen-Orient, Malaisie, Singapour mais aussi les acteurs du Private Equity américain. L’investissement en immobilier d’entreprise a progressé de +30% entre 2012 et 2013 en Europe mais le Royaume-Uni demeure la porte d’entrée privilégiée des investisseurs hors zone Euro.
La Défense : « le son du Canon » Cas particulier en Ile-de-France, La Défense fait peur, sentiment né d’une situation de marché déséquilibré (15% de vacance), d’absence de location des tours de dernière génération, d’une correction à la baisse des loyers, etc., le tout dans un contexte de déshumanisation du lieu même si ce sont ceux qui la connaissent la moins qui en parlent le plus ! La Défense, c’est un parc de 3 millions de m2 et les débats sur le taux de vacance sont faussés par le fait que 70% de cette vacance sont concentrés sur quatre tours dont la construction a été décidée il y a cinq ans et qui ne trouvent pas preneurs car le marché des grands utilisateurs a été touché en 2013 et que les loyers retenus étaient trop ambitieux. Certes, ce quartier doit bénéficier d’une rénovation des espaces publics mais il demeure un marché majeur et la crise traversée a réellement permis pour certains investisseurs des prises de position à des prix très attractifs.
Mais il y a de belles opportunités en province, en priorité, les villes qui cumulent :
- un Pib significatif générant un tissu économique dense, un parc tertiaire important, organisé et donc un volume de transactions locatives pérenne ;
- un solde migratoire positif ;
- des infrastructures et des équipements favorisant l’activité économique (TGV, Aéroport, réseau routier, transports en commun, etc.) ;
- une volonté politique affirmée, claire et concrète ;
- une fiscalité modérée (les différences de fiscalité locales deviennent pénalisantes pour certaines villes) ;
- des pôles universitaires forts ;
- des pôles de compétence reconnus ;
- la rareté foncière ;
Certaines villes contrôlent mieux la mise sur le marché de bureaux neufs : Lyon avec les secteurs Part-Dieu, Gerland et Villeurbanne, et en deuxième position, Lille.
D’autres villes présentent des opportunités pour autant que les investisseurs soient présents au cœur de ces marchés :
- Nantes : un marché structuré ayant bénéficié d’investissements publics importants
- Aix Marseille : un marché offreur, une image négative (la prudence est de mise)
- Bordeaux : ne pas anticiper le secteur Euratlantique trop tôt, sceptique sur les bassins à flots et l’urbanisme mis en œuvre
- Toulouse : avec précaution compte tenu de l’exposition à Airbus…
- Nice : au vu de la rareté foncière et de la différence significative entre prix de l’habitation et des bureaux
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