… un constat plus qu’alarmiste pour La FIP* Ile-de-France, qui appelle à la mobilisation de tous les acteurs, publics et privés.
La dynamique des promoteurs est cassée par les difficultés rencontrées pour lancer de nouvelles mises en chantier, due à la raréfaction du foncier, les difficultés administratives et règlementaires liées à l’application des PLU et l’obtention des permis de construire.
Du côté de la production de bureaux sur le plus important marché européen, 584 000 m² de bureaux neufs et restructurés ont été mis en chantier en 2013, alors que la moyenne sur la décennie passée se situe à 834 000 m².
L’heure n’est plus aux effets d’annonce mais à la mobilisation de tous les acteurs de la production de logements dans la Région Ile-de-France sur des projets précis, concrets, immédiats.
C’est le sens de l’action engagée par la FPI Ile-de-France et par son nouveau président, Christian Terrassoux, qui dresse ici un constat sans appel de la situation du marché immobilier dans la Région capitale, en rappelle les causes et livre les propositions de la Fédération régionale.
La confiance perdue fait défaut partout
- Les primo-accédants à la propriété, inquiets pour leur emploi, hésitent à s’endetter à long terme.
- Les investisseurs, peu convaincus par le dispositif Duflot, sa complexité et ses atermoiements sur les loyers, ont à nouveau été refroidis par la loi ALUR et ses mesures d’encadrement des loyers.
- Les banques, en pleine redéfinition de leur politique d’engagement, se montrent plus exigeantes : à l’égard des promoteurs, comme à l’égard des emprunteurs particuliers, en leur imposant un apport personnel plus important.
En Ile-de-France, au cours de l’année 2013, ce ne sont pas 70 000 logements (objectif annoncé des pouvoirs publics) qui ont été mis en chantier mais 48 400, secteurs social et privé confondus (source ministère du Logement). Les ventes de logements neufs par la promotion privée (tous types d’habitats confondus) ont plafonné à 27 500 : 14 100 à des propriétaires occupants, 5 900 à des investisseurs particuliers et 7 500 ventes en bloc à des bailleurs sociaux pour l’essentiel (Source CAPEM).
A Paris, il se construit, depuis 10 ans, moins de 4 000 logements chaque année. La FPI Ile-de-France se réjouit de l’objectif fixé par la nouvelle municipalité de construire 10 000 logements par an, mais tout en restant volontaire pour y parvenir, elle reste dubitative quant aux moyens d’atteindre ce résultat.
Perspectives 2014
Au niveau national, il est à craindre que les mises en chantier n’atteignent même pas la barre des 300 000 logements.
En Ile-de-France, 4 600 réservations à des particuliers ont été recensées au 1er trimestre 2014, soit 12% de moins qu’un an plus tôt. La part des investisseurs se situe autour de 25%. Les ventes en bloc sont estimées, pour ce trimestre, à 1 100 lots, les bailleurs sociaux concentrant 89% des acquisitions tandis que les investisseurs institutionnels privés n’en représentaient que 7%. (Source CAPEM)
Des causes identifiées auxquelles il faut remédier d’urgence
1/ Le foncier. Sans terrain, pas de construction possible. La mobilisation du foncier de l’Etat promise de longue date n’a, pour l’instant, pas donné grand-chose. Au contraire, les services de France Domaine, par la surévaluation des estimations des terrains destinés à être cédés aux communes pour y construire des logements, vont à l’encontre des objectifs recherchés.
Les établissements publics fonciers (EPF) préemptent, achètent des terrains mais leur mise en production est difficile. Des nouvelles formes de partenariat doivent être recherchées avec eux pour accélérer la mise en production.
L’Etat et les collectivités ne participent pas à la nécessaire régulation foncière en cédant leurs terrains aux opérateurs les plus offrants : les prix des fonciers doivent être déterminés et les promoteurs sélectionnés par leur offre en terme de volume de constructibilité et par la qualité de leur projet. Cette méthode servirait à développer des opérations à prix « maîtrisés » et à mettre en œuvre un véritable urbanisme de projet lors de la cession de terrains publics.
Quant à la libération du foncier constructible détenu par les propriétaires privés, rien n’a été fait pour rassurer les vendeurs et fluidifier le marché : alors que l’objectif du gouvernement était de lutter contre la « rétention foncière », l'interprétation de la loi retenue par l’administration fiscale après deux censures du Conseil Constitutionnel, va au contraire fortement inciter les propriétaires à conserver leurs terrains à bâtir le plus longtemps possible pour être taxés le moins possible, ce qui est logique. La « libération du foncier » tant espérée n'aura donc pas lieu, ce qui ne permettra pas de construire plus et à moindre coût.
2/ Les permis de construire. Les contraintes sont de plus en plus prégnantes pour l’obtention des autorisations administratives : notamment les contraintes d’urbanismes, l’éparpillement des centres décisionnels, les normes relatives aux places de stationnement, à l’accessibilité, à la hauteur des bâtiments, etc.
L’approche des élections municipales d’avril 2014 avait gelé les délivrances de permis dans un grand nombre de communes. Sur le 1er trimestre 2014 au niveau national, les autorisations de construire des logements sont tombées à 97 000, contre près de 130 000 au 1er trimestre 2013. Passées les élections, les nouvelles équipes en place demandent souvent à réétudier les demandes de permis en cours…
3/ La loi ALUR : en fait de « choc de simplification », le secteur a eu droit à la loi ALUR, un texte indigeste qui attend plus de 200 décrets d’application ! Un de ses effets est de continuer à décourager les investisseurs institutionnels de se porter sur le logement locatif libre et intermédiaire.
Les 50 premières mesures de simplification proposées par le Conseil de la Simplification viennent d’être présentées et acceptées par le Président de la République. Les premiers décrets sont annoncés pour l’été. Les réformes plus importantes relatives à l’urbanisme seront, d’après Sylvia Pinel, abordées plus tard, dans le cadre de l’ « Objectif 500 000 » engagé par le Gouvernement.
Les propositions de la FPI Ile-de-France
- L’évolution et la stabilisation des règles. On ne pourra pas faire l’économie d’un réel choc de simplification et quantité de mesures déjà invoquées, çà et là, devront aboutir si l’on veut produire plus pour parvenir à répondre aux besoins.
L’investissement locatif doit faire l’objet d’une attention toute particulière. Mal né, le dispositif Duflot peinera sûrement à s’imposer. La solution ne passe pas par une énième loi mais il faut relancer d’une part l’investissement locatif résidentiel privé « écoresponsable et raisonnable » et, d’autre part, la production de logements intermédiaires par les investisseurs institutionnels.
Enfin, là comme ailleurs, il faut établir un rapport apaisé et respectueux entre propriétaires et locataires, au contraire du rapport contraint imposé par la loi ALUR.
- La révolution des mentalités. Plutôt que d’opposer les politiques et les acteurs de terrain dans de vaines querelles de chiffres ou de responsabilité, la Fédération des Promoteurs d’Ile-de-France propose l’entente et la concertation pour créer une mobilisation autour d’un certain nombre d’opérations identifiées.
*FIP : Fédération des promoteurs immobiliers de France, unique organisation professionnelle représentant les promoteurs du secteur privé, définit les règles déontologiques et veille à l'éthique professionnelle de ses adhérents. Interlocuteur écouté des administrations, du gouvernement et des parlementaires, la FPI est participe activement, à travers diverses commissions, par des contacts formels ou informels, par des prises de position publiques, à l'élaboration des textes législatifs et réglementaires qui concernent les domaines d'activité de ses adhérents. Elle intervient également auprès des instances européennes au travers de l'Union Européenne des Promoteurs-Constructeurs (UEPC). www.fpifrance.fr/
Comprendre l'économie durable pour s'y investir