Elle peut prendre plusieurs formes selon le type de location choisie, le montant global des revenus, et les éventuels avantages fiscaux. Explications.
Par Patrick Chappey, fondateur de Gererseul.com
Les déclarations pré-remplies ont l'avantage de faciliter la vie des contribuables… Mais, attention, tout n'est pas intégré par l’administration fiscale. Ainsi, aux revenus traditionnels déclarés dans la déclaration de revenus 2014 (concernant les revenus 2013) que reçoivent actuellement les contribuables, s’ajoute, pour les investisseurs immobiliers, la déclaration des revenus fonciers. Ces derniers sont constitués des loyers effectivement perçus, mais aussi, le cas échéant, de certaines recettes exceptionnelles, telles que d'éventuelles subventions (de l’Anah, notamment).
Première remarque : les bailleurs se divisent, pour l’administration fiscale, en deux grandes catégories : les propriétaires percevant des revenus fonciers tirés de la location d’un bien loué vide (maison, appartement, emplacement de stationnement, terrain…) et ceux percevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tirés de la location d’un bien meublé (les résidences avec services étant incluses dans cet ensemble). Selon que vous vous trouvez dans l’une ou l’autre situation, vos revenus tirés de l’exploitation de votre bien immobilier ne seront pas imposés de la même manière.
Concrètement, que doit déclarer un propriétaire-bailleur et quelles charges peuvent être déductibles ?
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Les logements loués vides
Les rentrées locatives issues de ces logements peuvent être soumises au régime forfaitaire ou réel. Le choix de l’un ou l’autre dépend du montant des loyers et de la somme des frais engagés par le bailleur durant l’année.
Régime du micro-foncier
Les bailleurs dont les revenus annuels de location ne dépassent pas 15.000 € peuvent opter pour le régime micro-foncier, régime simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 % sur la somme des loyers bruts (loyers hors charges, encaissés pendant l’année d’imposition). Pour les propriétaires concernés, il suffit de reporter le montant directement sur la déclaration de revenus 2042 dans la zone « micro-foncier » prévue à cet effet (case 4BE). La déduction se fera alors automatiquement et le solde de 70 % de vos revenus locatifs sera intégré à l'ensemble de vos autres revenus (les salaires par exemple) ; le tout étant alors passible de l'impôt sur le revenu.
Prévu pour couvrir l’ensemble des frais supportés par le bailleur, ce régime ne prévoit aucune autre exonération. Si les charges sont supérieures, elles ne peuvent, dans ce cas, être déduites.
Attention, donc, à bien calculer ! Opter pour le régime micro-foncier n’est, en effet, pas une obligation, même si les conditions (moins de 15.000 € de loyers perçus annuellement) sont remplies. Le propriétaire a la possibilité de choisir le régime réel si celui-ci se révèle plus avantageux financièrement. Cela peut être le cas si des dépenses importantes ont été engagées par le bailleur pendant l’année.
A noter également que le régime micro-foncier ne s’applique pas aux dispositifs particuliers type Borloo, Scellier, Malraux ou Duflot qui dépendent obligatoirement du régime réel.
Régime réel.
Si les revenus locatifs dépassent 15.000 € / an, alors le régime réel s’applique de manière obligatoire. Dans ce cas, la déclaration s’effectue à partir d’un imprimé dédié (« 2044 » ou « 2044 spécial »), à ajouter à la déclaration 2042. Cette déclaration permet de détailler les dépenses effectuées et de les déduire du montant réel. Les charges récupérables englobent, notamment, l’entretien de l’immeuble, la réparation et l’amélioration du logement (hors travaux de démolition, construction ou reconstruction), les frais de gestion ou encore des provisions pour charges de copropriété (payées l’année précédente).
Sont également déductibles, les primes d’assurances (garanties des risques locatifs / GRL ou garanties des loyers impayés / GLI), la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.
Important : dès lors que les revenus générés ont été soumis au régime réel, ils le resteront pendant trois ans. Il est donc impératif, avant toute décision, de bien évaluer ses charges de l'année passée, mais aussi celles des deux années suivantes. Par ailleurs, le régime implique l’ensemble du foyer fiscal. Autrement dit, si vous êtes bailleur de plusieurs logements, tous devront être déclarés sous ce régime.
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Les logements loués meublés
Deux régimes sont également à disposition pour déclarer les revenus tirés d’un bail meublé. Equivalent du système micro-foncier dédié aux locations vides, le régime micro-BIC peut être adopté si les rentrées annuelles ne dépassent pas 32.600 €. Pour bénéficier de l’abattement prévu de 50 %, les revenus fonciers doivent être déclarés sur l’imprimé 2042C, dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux. Forfaitaire, cette déclaration simplifiée n’autorise aucune autre déduction.
Si le montant des revenus est supérieur au plafond du micro-BIC ou si les charges du propriétaire sont élevées, c’est le régime dit de « bénéfice réel » qui s’applique à partir des imprimés 2031 et 2033 (A à G) qui sont à annexer à la déclaration globale. S’ajoutent aux charges à déduire les dépenses d’entretien, d’amélioration et de réparation, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du mobilier et des locaux… Plus complexe, cette option réclame des informations comptables telles qu’un bilan, un relevé de provisions, la liste des immobilisations et amortissements, etc. Les conseils d’un professionnel peuvent s’avérer utiles.
Le choix du régime du bénéfice réel engage le bailleur sur deux ans.
Si le plafond de 32.600 € est dépassé, le fisc autorise le contribuable à profiter du régime micro-BIC pendant une année supplémentaire, mais pas plus !
Le revenu net foncier, une notion primordiale !
Son calcul permet de déterminer si le propriétaire est en situation de bénéfice ou de déficit foncier. Pour obtenir le revenu net foncier, il faut soustraire au montant brut des loyers la somme des charges. Pour les locations vides comme meublées, si le résultat est positif, le bénéfice foncier sera imposé sur le revenu.
A contrario, si le résultat comptable est négatif, dans le cas des locations vides, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu et diminuer ainsi le montant de l’imposition générale (sous certaines conditions). Le principe est différent pour les locations meublées, dont le déficit est reportable et donc imputé sur les bénéfices issus des locations sur les neuf années suivantes, et non sur le revenu global.
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