Par Jean-François Buet, Président de la FNAIM*
L'encre de la loi ALUR n'est pas encore sèche que des esprits chagrins en imaginent la pire exploitation de la part des syndics de copropriété. Ils profiteraient sans scrupule des changements de règles du jeu pour augmenter leurs honoraires dans des proportions considérables. Le sujet est important pour les quelque six millions de ménages qui vivent en copropriété et il mérite des considérations claires, loin des procès d'intention dont telle association peu représentative a fait son fonds de commerce. Il faut d'abord relever une évidence : la loi ALUR accroît considérablement la charge des syndics.
Quelques exemples :
- Ils devront établir et tenir à jour de nouveaux documents destinés à fournir aux copropriétaires en permanence une meilleure connaissance de la situation de leur immeuble aux plans technique et financier, tels la fiche synthétique de la copropriété, le diagnostic technique global ou encore le plan pluriannuel de travaux. Au demeurant, ces documents seront transmis de façon systématique à tout acquéreur.
- Ils devront pourvoir à l'ouverture d'un compte séparé pour chaque copropriété, ce qui va induire une multiplication de gestes comptables. En outre, ce compte pourra, sur décision de l'assemblée générale, n'être pas tenu par la banque du syndic, ce qui ajoutera à la complexité de l'affaire.
- L'instauration d'un fonds de travaux, que la FNAIM a appelé de ses vœux, va également entraîner l'ouverture et la gestion d'un compte bancaire spécifique.
- Ils auront, à partir de 2016, à immatriculer les copropriétés dont ils sont mandataires et à transmettre pour chacune les informations juridiques et financières essentielles à un établissement public désigné pour consigner l'ensemble des données.
Bref, le périmètre de responsabilité des syndics augmente significativement. Dans le même temps, la loi ALUR modifie leur mode de rémunération, imposant le forfait et réduisant les honoraires complémentaires à une liste très limitative définie ultérieurement par décret. Contrairement à cequ'on a pu lire ici ou là, la proportion des honoraires exceptionnels n'est pas en moyenne de 60 ou70%, mais de l'ordre de 10 à 30% de la facture globale, avec une grande disparité de situations. Entoute logique économique, les forfaits proposés par les cabinets vont, à l'avenir, tenir compte de laperte de rémunération induite par la suppression de la plupart des options. Il appartiendra à chaque professionnel, avec chaque copropriété cliente, d'analyser le montant des honoraires complémentaires, par exemple lissé sur la durée du contrat précédent, et de mesurer l'évolution légitime du prix pratiquéprécédemment pour les seules prestations de base.
Ce sujet doit être regardé sereinement et en conscience. D’autres secteurs d'activité qui ont fait ce chemin avant nous ont trouvé avec leurs clients le bon équilibre : par exemple, les véhicules sont désormais livrés avec un niveau d'équipement bien supérieur à ce qu'il était il y a quinze ans, mais les prix de base ont été grevés pour inclure les prestations supplémentaires sans que la santé de l'industrie automobile en soit compromise.
Pour une dernière raison majeure, crier au loup est déplacé : les contrats de syndic sont des contrats négociés, non des contrats d'adhésion, et qu'il s'agisse de la prise en compte des nouvelles missions ou du passage au forfait d'honoraires, les conséquences en seront débattues entre le professionnel et le syndicat des copropriétaires en toute transparence. D'ailleurs, la même loi ALUR impose désormais que les mises en concurrence soient systématiques : la liberté des copropriétaires sera moins que jamais malmenée ou négligée.
Enfin, l'idée que des ententes s'organiseraient entre syndics pour parvenir à des augmentations unifiées et forcément maximum est saugrenue : la France compte environ 15 000 cabinets de syndics,loin de l'univers concentré d'autres secteurs dans lesquels des ententes ont parfois pu être dénoncées.
A l'inverse, le secteur de l'administration de biens souffre plutôt dans certaines villes du dumping et de la vente à perte... Ceux qui nient la réalité économique des syndics et menacent ainsi l'existence même du métier sont coupables de favoriser ces pratiques délétères, que la FNAIM traquera sans relâche.
* FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) est la plus importante organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France. Créée en 1946, elle est présente sur l’ensemble du territoire par son maillage de Chambres départementales et régionales. Elle réunit aujourd’hui 12 000 entreprises, soit le tiers du secteur et environ 100 000 collaborateurs, exerçant les différents métiers de la transaction, de la gestion, de la location, de l’expertise, du diagnostic, etc.
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