L'analyse de Knight Frank
Avec plus de 3 Mds€ investis en Ile-de-France en immobilier d’entreprise au cours des trois premiers mois de l’année 2014, c'est une progression impressionnante de 73% comparée au 1er trimestre 2013 ! Les chiffres sont flatteurs. En apparence tout au moins. Car l’envolée du marché francilien de l’investissement s’apparente un peu aux nez postiches des acteurs qui jouent Cyrano de Bergerac.
Une seule et même transaction concentre en effet près de 43% de la totalité des volumes placés avec Cœur Défense, le plus grand immeuble de bureaux en Europe, a été acheté pour près de 1,3 Md€ par Lone Star Funds, un fonds de private equity texan. Sans cette cession, la progression du marché aurait été… nulle.
Il y a bien longtemps qu’une telle transaction sur un actif unique n’avait pas été observée. Et il faudra sans doute longtemps avant qu’une autre se matérialise de nouveau, en dépit des quelques « gros bébés » qui seront pris en compte au cours des prochains mois (vente du siège de SFR pour 680 M€, du centre commercial Beaugrenelle pour près de 700 M€ ou encore du portefeuille Risanamento pour plus de 1,2 Md€).
La cession de Cœur Défense ne doit donc pas faire oublier la principale faiblesse du marché de l’investissement en Ile-de-France : l’assèchement, par manque d’actifs à vendre.
Les investisseurs continuent de se méfier des marchés actions, en dépit des bonnes performances des bourses depuis plusieurs mois. Les rendements des placements obligataires sont très faibles, plus encore que sur les actifs immobiliers Core. Du coup, l’argent est abondant sur le segment de l’immobilier tertiaire. Très abondant même.
Cette abondance a permis les quelques très grandes cessions évoquées ci-avant. Mais elle encourage aussi une telle compétition sur les actifs de taille « normale » qu’elle dissuade paradoxalement les propriétaires de vendre. Ceux-ci encaisseraient en effet de considérables plus-values mais ils auraient les plus grandes difficultés à les placer de nouveau sur des actifs sécurisés ou à faible risque.
Une illustration de ce risque d’assèchement ? Prenons le Quartier Central des Affaires de Paris (QCA), destination la plus recherchée par les investisseurs et qui surperforme sur le marché locatif (+89% de consommation de bureaux par les entreprises au 1er trimestre 2014) : les volumes investis de janvier à mars 2014 y ont chuté de 44% par rapport à la même période de 2013. A peine plus de 350M€ ont été placés sur le QCA, soit 12% des volumes enregistrés à l’échelle régionale.
On creuse, on racle, on fouille. Rien à faire. La source se réduit à un petit filet d’eau. Et ce qui survient sur le QCA s’étendra rapidement au-delà. Le bon début d’année du marché de l’investissement n’y change rien. L’assèchement est en train de gagner.
Les portes de sorties ? Il y en a deux possibles.
La première repose sur une baisse de la valorisation des immeubles surpayés avant l’éclatement de la crise en 2007/2008 ou des immeubles en risque. Cette baisse permettrait le retour de fonds à stratégie opportuniste, notamment étrangers, qui tournent autour du marché français mais qui ne trouvent que trop peu d’occasions d’y placer leur argent. Soyons honnêtes, cette porte, que beaucoup ont espéré voir s’ouvrir depuis plusieurs années, a de plus en plus de chances de rester close. Hormis pour quelques très gros sujets, à l’image de Cœur Défense (achetée 2,1 Mds€ en 2007 et revendue avec une décote de près de 40%), propriétaires et financeurs ont créé les conditions nécessaires au portage de ces actifs, leur évitant d’avoir à acter des moins-values. Ce n’est pas là-dessus qu’il faut compter pour enrayer l’assèchement du marché de l’investissement.
Heureusement, il y a une autre porte de sortie possible qui semble en mesure de s’entrouvrir progressivement, celle d’une acceptation plus généreuse du risque locatif. Une acceptation qui permettrait aux acquéreurs de se positionner sur les actifs value added ou sur certaines VEFA (ventes en état futur d’achèvement) lancées en blanc. Pour que se produise ce petit miracle, il faut que se confirme l’embellie économique française et qu’elle se traduise sur les marchés immobiliers. D’abord, par une reprise de la consommation de bureaux par les entreprises, puis, à plus moyen terme, par une remontée des rendements des actifs immobiliers (par la hausse des loyers à défaut de la baisse des prix de cession).
Les chiffres du marché locatif au premier trimestre 2014 sont à cet égard porteurs d’espoir : la demande placée s’est ainsi élevée à plus de 500 000 m² en région parisienne, en hausse de 19%... Résultat à confirmer !
Comprendre l'économie durable pour s'y investir