Les seniors de plus de 75 ans, qui étaient 5,2 millions en 2007, seront près de 12 millions en 2060.
Un doublement qui en fait fantasmer plus d’un et l’on assiste à une ruée vers la « Silver Economie » comme, jadis, vers l’or.
Les projets de résidences seniors se multiplient à l’envi, et, en quelques mois, c’est devenu LE placement immobilier à la mode. Certes, il dispose de vrais atouts, avec le régime fiscal du loueur en meublé, l’amortissement ou la réduction d’impôt Censi-Bouvard. A condition, toutefois, de ne pas tuer… dans l’œuf ce que certains considèrent, hélas, comme une poule aux œufs d’or.
Pour Cerenicimo, le modèle actuel de la Résidence Seniors repose sur une relation tripartite : le locataire du logement, le propriétaire et l’exploitant de la résidence
- L’occupant-locataire vient y vivre qu’après mûre réflexion : il s’écoule ainsi plusieurs mois entre la première visite et le déménagement. C’est une population fragile (l’âge moyen des locataires en résidence gérée est de 84 ans), aux ressources moyennes limitées.
- Le propriétaire est un investisseur privé, un particulier qui fait un placement, très souvent en vue de se constituer un complément de revenu pour sa retraite. Il signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et n’entretient aucune relation avec l’occupant-locataire. Sa préoccupation est la perception régulière de son loyer, payé par l’exploitant.
- L’exploitant de la résidence sur qui repose le bon fonctionnement de la résidence. Il faut entre 5 et 10 salariés pour une résidence de 80 à 100 logements : un directeur, les personnels d’entretien, de restauration, d’animation et de services, un gardien de nuit. C’est un métier à part entière qui demande des compétences bien au-delà de la seule gestion hôtelière.
La multiplication des projets, bons et mauvais.
Cerenicimo, qui a commercialisé sa première Résidence Seniors en 2008, a reçu 65 projets de nouveaux programmes en 2013. Seuls 6 remplissant l’intégralité des critères fondamentaux, ont été sélectionnés :
Un bon emplacement au bon prix : située en ville, de préférence dans un quartier résidentiel à proximité de toutes les commodités. Le prix de vente doit être en phase avec le marché immobilier de la ville et les prix des logements neufs classiques dans le quartier.
Un gestionnaire expérimenté. Cerenicimo analyse l’expertise métier, l’ancienneté, la solidité financière et l’approche du marché (concept, cible, tarifs...) de l’exploitant.
Un coût supportable pour l’occupant. Une adéquation est nécessaire entre le loyer demandé et les ressources de la clientèle potentielle. La même recherche d’équilibre s’impose pour les autres prestations.
Un bail commercial précis et sûr. Le contrat signé entre propriétaire et exploitant doit respecter l’équation sécurité fiscale, sécurité juridique, risque économique, avec une vigilance particulière pour la répartition des charges, le loyer et son indexation.
Un loyer acceptable pour le propriétaire et l’exploitant. La charge des loyers ne doit pas représenter plus de 30 à 40% du CA de la résidence.
Les résidences seniors au programme du législateur
Si le projet de loi sur l’autonomie des personnes âgées vise à favoriser le maintien à domicile, il ne fait pas l’unanimité : 20% des plus de 60 ans expriment leur désir d’habiter dans une résidence adaptée à leurs besoins. Or, l’offre actuelle de résidences seniors ne couvrirait que le dixième de cette attente. La marge de développement est donc importante.
Cerenicimo propose un investissement en résidences seniors pérenne et équilibrée permettant d’assurer la qualité de vie des occupants tout en assurant à l’investisseur la préservation et la juste rémunération du capital qu’il a investi.
La fiscalité avantageuse du loueur en meublé n’est pas un cadeau fait par la collectivité au contribuable mais bien un encouragement à soutenir un secteur qui a besoin de capitaux privés pour se développer, et dont la légitimité reste la satisfaction d’un intérêt général.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir