L'analyse de Jean-François Buet, Président de la FNAIM
La loi ALUR, vient d'être promulguée. Elle ne pouvait l'être avant que le Conseil constitutionnel ne rende son verdict, doublement saisi par des députés et par des sénateurs de l'opposition. Le juge suprême n'a pas suivi les parlementaires sur l'essentiel de leurs revendications, et le texte publié au JO n'est pas substantiellement différent de celui que les assemblées ont voté.
Un point pourtant mérite qu'on s'y attarde : l'encadrement des loyers. Sur le fond, le Conseil constitutionnel n'en a pas condamné le principe. Il a simplement été vigilant au respect de la liberté contractuelle et au principe d'égalité au profit du bailleur, à l'intérieur du dispositif et ce qui ressort de son jugement, sous un aspect anecdotique, a de quoi rassurer.
En premier lieu
Le gouvernement a d'abord été conduit à la suppression d'un mot, qui ne remet pas en question le mécanisme concerné : il était permis au propriétaire bailleur d'appliquer un "complément de loyer exceptionnel" lorsque les caractéristiques du bien le justifiaient. Le terme "exceptionnel" a été condamné comme excessif et de nature à menacer le droit de propriété et la liberté contractuelle. On pourrait trouver cette querelle sémantique dérisoire, et en tout cas, le texte a pu en être amélioré à bon compte par la simple suppression du mot jugé malvenu...
La critique est plus profonde qu'il n'y paraît, et la lecture attentive des considérants de la décision du Conseil constitutionnel en date du 20 mars est éclairante : le législateur a porté "une atteinte disproportionnée" à la liberté du bailleur. Voilà une explication qui va peser sur la rédaction du décret d'application appelé à définir précisément les conditions d'exigence d'un loyer complémentaire par rapport aux loyers de référence majoré.
Alors que le législateur voulait par l'épithète d' "exceptionnel " limiter considérablement les possibles, la rédaction conforme à la Constitution les rouvre. Que considèrera-t-on comme légitime?
Au fond, c'est la notion de qualité qui revient et s'impose : les logements présentent un nuancier de caractéristiques de confort et de localisation, et sans qu'il soit besoin d'aller dans l'exception, on peut à bon droit estimer qu'un bien est très au-delà des standards et mérite un loyer supérieur.
Le plus sûr moyen pour un propriétaire de se préserver contre des différends avec son locataire, et avec la justice, sera de demander l'appréciation d'un professionnel immobilier, expert de son marché, qui engagera sa responsabilité. Il ne fait pas de doute que l'encadrement des loyers en général et ce mécanisme d'augmentation au cas par cas en particulier vont remettre agents immobiliers et administrateurs de biens au cœur de la chaîne de valeur, alors qu'à ce jour les ménages pensent pouvoir se dispenser de l'intermédiation pour la majorité d'entre eux.
En second lieu
Le Conseil constitutionnel a repoussé la disposition qui autorisait le préfet à fixer le loyer de référence en-dessous du loyer de référence majoré de 20% "en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés ". Il a estimé que le principe d'égalité en était malmené. Cette partie de la décision est rassurante : le texte initial, qui laissait finalement l’appréciation du loyer majoré à l’arbitraire préfectoral créait une insécurité inacceptable pour l'investisseur.
Bref, le Conseil constitutionnel a fait prévaloir, comme sa mission l'exige, des droits qu'on bafoue un peu facilement, ceux du propriétaire. Il en sort une copie législative plus équitable.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir