Si un richissime milliardaire ou un Fonds de pension américain s’avisaient de racheter l’ensemble du bâti bordelais, ils devraient débourser 33 567 797 672 €.
Et encore, pour ce prix, ils n’auraient pas la cathédrale Saint André, ni l’Opéra, la Bourse, l’Hôtel de Ville, les musées, pas plus que le stade Chaban-Delmas et les parcs. Autant de monuments difficilement estimables, même si ces éléments du Patrimoine collectif ont eux aussi été chiffrés.
Cette évaluation, qui est une première, sera réitérée dans huit métropoles régionales.
Pour Bordeaux, la première des villes auscultées, l’auteur, Patrice de Moncan a recensé les 68 435 bâtiments de la ville (logements, commerces, bureaux, monuments divers). En fonction de la taille des 144 250 logements, chaque bien s’est vu attribuer un prix. La référence en la matière a été apportée par les agents locaux de la FNAIM, à partir des transactions récemment réalisées dans une vingtaine de micro marchés représentatifs. La même démarche a été reproduite pour les 5 500 commerces, en considérant qu’il s’agissait de RdC. Un calcul spécifique a été appliqué aux 880 000 m² de bureaux.
Cette étude exhaustive situe Bordeaux à un prix vingt fois inférieur à Paris, pour une population dix fois moins nombreuse. Les prix du mètre carré sont deux fois moins élevés. Mais en fait, les deux villes n’ont rien de comparable. Sans même parler de la taille, l’Histoire est différente. Le centre de Bordeaux se caractérise par une concentration d’hôtels particuliers du XVIIIème siècle, - qui lui a valu, en 2007, son classement au patrimoine mondial de l’humanité par l’Unesco - alors que la plupart des immeubles dans la capitale datent du XIXème siècle.
Autre particularité de la métropole girondine : les logements familiaux, appelés les « échoppes ». Ces maisonnettes s’étendent sur des quartiers entiers et contribuent à donner à la ville un taux de verticalité parmi les plus faibles de France à 2,08. Ce taux, dont la moyenne nationale est de 5,35, est calculé à partir du nombre de logements dans un même bâtiment : à Paris, ce taux s’élève à 11. Si bien que lorsque 25 personnes en moyenne habitent dans un immeuble à Paris, la proportion tombe à trois dans la capitale d’Aquitaine.
L’étude révèle encore d’autres spécificités :
- les propriétaires uniques arrivent largement en tête avec 52,3% des immeubles détenus, taux le plus élevé de la France urbaine, même si les copropriétés gagnent du terrain et représentent 38,6% des immeubles et les SCI 2,1%.
- l’Opéra appartient à l’assistance publique des hôpitaux de Bordeaux ! Il fait partie de ces monuments qui donnent une âme à la ville, au même titre que la Bourse du Travail ou le Palais Rohan, qui est le siège de l’Hôtel de Ville.
Quelle somme pourrait être tirée de la vente de ces joyaux et de leur transformation en logements ?
Sur la réserve foncière de 700 000 m² ainsi libérée, il serait possible de bâtir 7 931 appartements T3/T4, soit 1,610 Mds€.
Mais impossible d’imaginer que la Mairie soit ainsi démantelée !
Cette éventualité n’effleurerait pas l’esprit d’un Bordelais.
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