- Un contexte marqué par de faibles taux d'intérêts et la rareté des actifs « core »
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Des investisseurs tournés vers les projets de développement et les localisations « secondaires »
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Une importance croissante des modalités de crédit et des perspectives économiques
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Une recherche de stabilité tournée vers les immeubles multi-locataires et les principales économies européennes
Le contexte actuel, marqué par de faibles taux d'intérêts, influence de plus en plus les décisions prises par les investisseurs européens. La demande massive observée en matière d'investissements sécurisés a pour effet de rendre les actifs « core » rares, et donc onéreux. Dès lors, les investisseurs européens doivent adopter des stratégies alternatives. La dernière étude réalisée par Union Investment révèle que ces derniers, toujours à la recherche d'investissements sécurisés, se retrouvent néanmoins face à des taux d'intérêts parmi les plus faibles de l'histoire. Par conséquent, une proportion croissante d'investisseurs quitte les sentiers battus et accepte de prendre davantage de risques.
Les investisseurs britanniques sont les plus enclins à prendre des risques
Le dernier Investment Climate Index dénote que la majorité des investisseurs immobiliers britanniques sont prêts à prendre des risques plus importants. Presque deux tiers d'entre eux acceptent désormais cette stratégie pour pouvoir générer des retours sur investissement en conséquence. La France connaît également une propension croissante vers les placements à haut rendement. En effet, s'il y a six mois, seulement 20% des investisseurs français envisageaient le rendement comme le critère le plus important, ils sont aujourd'hui 44%.
De même, en Allemagne, la concurrence sur le marché des investissements sécurisés entraîne un regain d'attention pour les placements plus risqués, mais de fait plus rentables ; les investisseurs du pays prennent aujourd'hui en compte à parts égales les critères de rendement et de sécurité. Plus particulièrement, les investisseurs considèrent l'acquisition de biens locatifs assortis de baux plus courts comme une stratégie alternative. On retiendra en outre une nette tendance en faveur des projets de développement. « L'acquisition de projets a représenté environ la moitié de nos volumes d'investissements qui s'élèvent à 4,5 milliards d'euros sur les deux dernières années » témoigne Dr. Reinhard Kutscher, Président du conseil d'administration d'Union Investment Real Estate. « Nous attendons des projets de développement et de redéveloppement qu'ils jouent un rôle central dans la poursuite des investissements. » ajoute-t-il.
Les immeubles multi-locataires de plus en plus recherchés
La difficulté du choix entre la sécurité et le rendement se reflète dans le comportement des investisseurs quant à la stratégie à adopter. D'une part, d'après le sondage, 49% d'entre eux ont l'intention d'investir davantage dans des lieux moins bien situés, s'éloignant ainsi d'une stratégie axée sur la sécurité. D'autre part, ils continuent de sécuriser leurs placements ; pour cela les immeubles multi-locataires permettent d'éviter les risques groupés. De même, par souci de sécurité, environ la moitié des décideurs (49%) préfère concentrer ses investissements dans les principaux pays européens. « La crise de l'euro a eu un impact plus important que prévu sur les décisions d'investissement. Les investisseurs restent tout de même prudents en termes de stratégie et prennent leurs précautions face à d'éventuelles défaillances » explique Dr. Kutscher. « Pour le moment, cependant, le seul moyen de générer de meilleurs rendements est de prendre des risques calculés » enchaine t-il. Toutefois, seuls 14% des professionnels interrogés se voient accroître leurs investissements en dehors des frontières européennes.
Des perspectives économiques et des modalités de crédit plus importantes
L'état de l'offre et de la demande autour d'un actif et sa localisation, tel est le plus grand facteur de décision d'un placement immobilier (86%). Ceci étant, la crise financière et les difficultés qu'elle a engendré au sein de l'Eurozone se sont révélées être autant d'aspects pris compte par la plupart des décideurs quant aux perspectives économiques et aux conditions de crédit (78% et 74% respectivement). Contrairement à la dernière phase de « boom » (entre 2004 et 2008), au cours de laquelle les investisseurs étudiaient toute opportunité d'investir dans des actifs européens, n'hésitant pas à utiliser l'effet de levier de manière significative, la proportion des capitaux d'emprunt est aujourd'hui plus faible et les investisseurs bien plus prudents. Le principal challenge est désormais de trouver la bonne stratégie d'investissement, stratégie qui garantisse des rendements adéquats malgré un taux d'intérêts faible, une forte concurrence et les conditions actuelles du crédit.
S'ils se penchent de plus en plus vers des solutions alternatives, les experts interrogés attribuent toujours un grand potentiel au marché du core. Ils anticipent une montée des prix sur ce segment, principalement dans leur propre pays mais aussi aux Etats-Unis. Il est à noter que les prévisions quant à l'évolution du marché core irlandais sont nettement meilleures que prévues : 44% des personnes interrogées pensent que les prix vont augmenter sur l'île d'émeraude. En revanche, moins d'un quart de ces dernières prévoit une progression sur les marchés de l'Italie, du Portugal et du Japon.
Les stratégies d'investissement alternatives sont essentielles
Les professionnels sondés attendent que des fonds souverains en provenance d'Asie et du Moyen-Orient jouent un rôle majeur dans l'avenir du marché immobilier européen. « Si des investisseurs venus d'Asie et du Moyen-Orient étaient prêts à booster de manière significative leurs positions sur le marché immobilier européen, la concurrence serait encore plus intense » délivre M. Kutscher. « Les investisseurs européens seraient alors davantage enclins à adopter des stratégies d'investissement alternatives », ajoute-t-il. D'ores et déjà plus opportunistes que leurs pairs, les investisseurs britanniques croient fermement que les protagonistes européens gagneraient à être plus audacieux lorsqu'ils investissent.
D'autres améliorations dans les finances des investisseurs
Malgré l'instabilité persistante de certains marchés européens, les investisseurs des trois plus importantes économies européennes estiment leur situation financière meilleure que l'an passé. Seulement 6% de ces derniers considèrent leur société au plus mal. Les investisseurs allemands et britanniques attendent une amélioration plus nette dès 2014, avec respectivement 95% et 96% d'entre eux qui pensent qu'en l'espace de douze mois la situation de leur société sera meilleure ; côté français, les investisseurs, plus mesurés, sont 78% à anticiper une amélioration.
Les investisseurs britanniques, en particulier, considèrent globalement que le climat actuel du secteur de l'investissement immobilier s'est amélioré de manière notoire au regard de ces deux dernières années. Ce changement est principalement imputé aux améliorations des facteurs de localisation et aux perspectives d'avenir.
L'Investment Climate Index a atteint 73 points pour la première fois en Grande-Bretagne. En Allemagne, l'indice s'est maintenu autour de 70, tandis qu'il affiche 66 points en France.
Comprendre l'économie durable pour s'y investir