La Banque de France serait décidée à encourager la titrisation* des crédits immobiliers résidentiels, c’est-à-dire le placement, auprès d’investisseurs (institutionnels, pour l’essentiel) de titres représentant une partie de la dette des particuliers qui ont emprunté pour acheter un logement.
L’objectif poursuivi par cette mesure technique est, a priori, d’alléger le poids de la dette dans le bilan des banques. Mais, pour Cafpi, « une titrisation, même très partielle - il est question de 20 à 25% des crédits accordés - aurait des conséquences sur les taux », explique Philippe Taboret, son Directeur général adjoint.
Les titres ainsi émis seront sûrement appréciés par les investisseurs, en raison de leur sécurité : d’une part, la distribution des prêts immobiliers aux particuliers obéit, en France, à des critères prudentiels stricts, ce qui limite considérablement les défaillances de remboursement ; d’autre part, les titres sont garantis par les hypothèques prises sur les biens financés.
Reste néanmoins la question du rendement de ces titres : en effet, les taux actuels, particulièrement bas, ne permettront pas de dégager une rémunération suffisante pour rendre les titres attractifs. La Banque de France a donc appelé les établissements prêteurs à restaurer leurs marges, quitte à de plus utiliser le crédit immobilier comme produit d’appel pour conquérir de nouveaux clients. Mais cette restauration des marges se traduira par un relèvement des taux d’intérêts.
A ce premier risque de renchérissement du coût du crédit, Philippe Taboret voit s’en profiler un autre : « La titrisation constitue aussi, pour les établissements de crédit, un moyen de se procurer de nouvelles ressources. Elles en auraient besoin si la politique monétaire de la BCE devenait moins accommodante ».
L’annonce par la Banque de France d’une relance de la titrisation peut donc être perçue comme un signe avant-coureur d’un désengagement de la BCE, dans le sillage de celui amorcé par la FED, la banque fédérale des Etats-Unis. Si les grands argentiers réduisent le débit du robinet du crédit, les taux vont mécaniquement augmenter.
*A propos de la titrisation. Le procédé de la titrisation des créances immobilières n’est pas nouveau. Il s’apparente aux « obligations foncières » qui existaient de longue date en France au profit de quelques établissements de crédit et qui ont été plus largement autorisées en 1999. Il rappelle les « covered bonds », ou obligations sécurisées, des pays anglo-saxons, ainsi que les « Pfandbriefe » allemands. En revanche, ils ne doivent pas être confondus avec les CDO (Collateralized Debt Obligations), titres émis aux Etats-Unis pour écouler des crédits immobiliers de mauvaise qualité (subprimes) et qui ont été à l’origine de la crise financière de 2008.
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