Par Jean-Marc Goossens, Avocat au Barreau de Bruxelles,
L' index Case-Shiller index qui prend en compte l' évolution des prix des vingt plus grandes villes américaines et qui est en hausse depuis plus de six mois confirme la fin de la crise immobilière aux États-Unis. Il y a trois ans, suite à la crise des subprimes et à la chute du dollar, je publiais mes premiers articles conseillant d' investir dans l' immobilier aux USA et en particulier à Miami.
Il y a un an, je prévoyais une nouvelle chute de l'euro :
Mes prévisions se sont avérées exactes et les chiffres sont spectaculaires :
- Les prix moyens ont augmenté de 46% en 2011 à Miami-Beach.
- Le dollar américain est monté de 18% par rapport à l'euro (NB :46+18 = 64% !)
- Le nombre des appartements neufs à vendre à Miami s'est réduit : de 49.000 à 3.900 unités.
L'ensemble des biens immobiliers à vendre à Miami se réduit actuellement de 5% par mois. Était-il si difficile de prévoir cette remontée de l' immobilier américain et cette remontée du dollar par rapport à l'euro ?
Non, c' était pratiquement évident pour un spécialiste de terrain. Il suffisait de se rendre sur place pour constater que les prix étaient au plancher et qu' ils ne pouvaient que remonter dans une ville bénéficiant d'un tel potentiel (position mondiale centrale, excellente image publique, ville d'eau aux nombreux quartiers géographiquement restreints et majorité d'investisseurs étrangers payant cash) . Il était également évident aussi qu' un euro à 1,5 dollar ne pouvait que descendre à terme.
Pourquoi les économistes européens n' ont-ils dès-lors pas conseillé ce type d' investissement ?
D'abord, les économistes sont en général très généreux en commentaires et analyses a posteriori, lorsque les crises se sont déjà produites, mais sont beaucoup moins prolifiques lorsqu?il s?agit de donner des conseils avant ou pendant les crises.
Mais surtout, ils manquent d' indépendance : les uns ne vont conseiller que les produits d' investissements de l' institution financière dont ils dépendent et pratiquement tous sont dépendants de leur éducation et de leur formation. Ils ne vont donc proposer que les produits qu'ils connaissent sans oser "quitter leur bureau" pour étudier de nouveaux marchés. Ces constats et analyses effectués, la question qui se pose est de savoir si il est toujours intéressant d' investir dans l' immobilier à Miami.
Je réponds sans hésitation par l' affirmative pour plusieurs raisons Malgré leur hausse spectaculaire, les prix sont encore considérablement inférieurs à ce qu' ils étaient avant la crise et ils sont aussi nettement inférieurs aux prix pratiqués dans villes comparables au niveau mondial.De nouveaux biens appartenant à des propriétaires en difficultés financières sont régulièrement mis sur le marché.
Les prix ne montent pas partout avec la même ampleur et certains quartiers sont encore sous-évalués. Enfin, l' Europe est confrontée à des problèmes très graves : les chances de survie de l'euro et l'escalade de la crise. L'aggravation de la récession et, surtout, les inquiétants chiffres du chômage rendent la situation très problématique. Si elle ne parvient pas à inverser cette tendance, l'Europe sera aussi inévitablement confrontée à terme à des problèmes politiques et sociaux. De plus, même si les responsables européens parvenaient à trouver une solution miracle, il y aurait ensuite encore énormément de travail à accomplir pour réduire la montagne de dettes et trouver la parade au vieillissement croissant de la population. Les perspectives pour la zone euro sont donc sombres à long terme et les possibilités investissements rentables y sont extrêmement réduites.
Investir à l' étranger est une tâche complexe qui doit être confiée à des professionnels afin de pouvoir profiter de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux. C'est pour cette raison que j'ai constitué à Miami ainsi que dans plusieurs grandes villes des USA (New-York, Los Angeles, Las Vegas, Hawaii) des réseaux de professionnels locaux (agents immobiliers, avocats, experts-comptables, entrepreneurs, banquiers) qui permettent de garantir aux clients un service complet tout au long de la durée de leurs investissements.
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