Nouveau repli du nombre de constructions de logements neufs : selon les chiffres du Ministère, les mises en chantier de logements neufs sur les 12 derniers mois glissants sont inférieures à 300 000. Le nombre de permis de construire dans le neuf a chuté de 17%.
L'analyse de deux acteurs du secteur immobilier
1/ Denys Brunel, Président de la Chambre des Propriétaires : « Le dispositif Duflot ne décolle pas. Les transactions dans l'ancien sont aussi à un niveau très faible. En un mot, l’état du marché est catastrophique ».
Pourquoi ? Les investisseurs institutionnels ont quitté le logement et les particuliers suivent le même chemin pour plusieurs raisons :
- la hausse de la fiscalité et diverses mesures ont fait tomber les rendements à un niveau très faible et les perspectives de plus-values sont inexistantes,
- les mesures de la loi Alur pour la plupart défavorables aux propriétaires,
- le climat économique général.
Ces investisseurs se tournent désormais vers le professionnel (bureaux, commerces, entrepôts ....) ; dans le locatif à l'étranger (Etats-Unis, Allemagne, Espagne, etc...) où ils trouvent à la fois des perspectives de plus-values et des rendements meilleurs et protégés.
Quelles sont les conséquences ?
Si 2013 est l'une des pires années en termes de production de logements neufs, 2014 ne s'annonce pas meilleur. Egalement, l'impact des prélèvements fiscaux se fera sentir sur les particuliers avec une baisse des recettes de TVA.
Les collectivités locales sont également en proie à une baisse de leurs recettes au titre des droits de mutation et seront tentées, les élections municipales passées, de la répercuter sur d'autres impôts, effectuant ainsi une nouvelle ponction sur le pouvoir d'achat.
Un pacte de responsabilité
Seule voie possible, puisque l'Etat impécunieux ne peut pas compenser par ses budgets la défection du secteur privé, ce pacte reposerait sur des aménagements de la loi Duflot afin de redonner confiance aux investisseurs, via :
- la GUL, administration des loyers, responsabilisation du locataire ;
- la possibilité de surélévation dans les grandes villes ;
- deux avantages fiscaux : revenir à une exonération des plus-values au bout de 15 ans et prévoir une large exonération en cas de réemploi dans le logement et améliorer les déductions fiscales lors de plan d'économies d'énergie (par exemple, les propriétaires ou copropriétaires s'engageraient sur 5 ans pour une baisse très sensible des dépenses d'énergie qui seraient "récompensés" fiscalement.
- un engagement de stabilité législative et fiscale durant plusieurs années.
2/ Patrick Chappey, fondateur de Gererseul.com : « Si cette tendance se prolonge ou s’accentue, il existe évidemment le risque habituel que le déséquilibre offre / demande engendre une hausse des loyers… Toutefois, cette hausse sera probablement modérée ou même inexistante dans la majorité des agglomérations, et ce pour une double raison :
- Pour augmenter les loyers, il faut que les locataires puissent suivre… Et ce n’est pas le cas. Les salaires n’augmentent pas ou très peu ; sans parler des personnes qui voient leurs revenus décroître. Les propriétaires trop gourmands prendraient le risque d’être confrontés à des impayés ou à des retards de paiement…
- Les bailleurs sont plus « responsables » que leur réputation le laisse penser… ils sont réalistes : … le loyer le plus élevé n’est jamais garant de la meilleure rentabilité ; c’est même souvent le contraire : un loyer non excessif engendre une diminution du risque d’impayé et une stabilisation des locataires… »
Comprendre l'économie durable pour s'y investir