Immo G Consulting, expert en évaluation immobilière agréé auprès des cours d’Appel, dresse un état des lieux.
Le déficit cumulé de logements a continué de se creuser en 2012 de plus de 10 000 unités et excède désormais, sur 10 ans, le chiffre considérable de 300 000 logements. Il aurait fallu construire sur cette période près d’un million d’habitations alors qu’on en a édifié deux fois moins.
Les chiffres de l’immobilier d’entreprise donnent le tournis : 7 000 000 de m² de bureaux sont disponibles à la commercialisation dont les 2/3 en neuf/restructuré dont plus de 6 000 000 à Paris et 1ère Couronne (3 000 000 de m² étant concentrés dans les Hauts de Seine).
Cet excès a perduré en 2012, ainsi qu’au cours des 8 premiers mois de 2013, et une dizaine de millions de m² sont encore annoncés au cours de la prochaine décennie, conséquence de la sur allocation de droits à construire en faveur de l’immobilier de bureaux constante depuis 2002. Alors que cette offre d’immobilier d’entreprise (compris locaux d’activités et entrepôts) représente près des deux tiers du déficit de logements, ce dernier souffre, au contraire et de façon récurrente, d’une sous allocation de droits.
Conséquence : le prix de vente et les loyers des bureaux neufs et anciens ont chuté entre 2008 et 2012, alors que ceux des logements continuent de bien résister en dépit d’un contexte économique très difficile.
Plusieurs raisons peuvent expliquer ce dérèglement du marché immobilier
- La banalisation de l’actif logement qui est devenu un produit financier banalisé, comparé à d’autres actifs jugés plus rentables (dont bureaux, entrepôts,…) et tout aussi dématérialisés.
- Le foncier : un produit hors marché aux mains de pouvoirs politiques décentralisés. Les maires, qui détiennent le pouvoir de construire depuis les réformes de la décentralisation entamées dans les années 80, ont été, pour nombre d’entre eux, aveuglés par les promesses de créations d’emploi, d’amélioration des ressources fiscales et de l’image de leur commune que pouvait induire l’implantation d’immobilier d’entreprise.
- Le rôle des agents immobiliers spécialisés en locaux d’entreprise. Maîtrisant l’information, ces agents ont diffusé, pendant plusieurs années, des messages d’encouragement en faveur de la production tout en minimisant les dérèglements de plus en plus flagrants et conséquents du marché.
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