Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield European Shopping Centre Development report, 1,8 million de mètres carrés de centres commerciaux ont ouvert au 1er semestre 2013, soit 47 % de moins que le volume des ouvertures recensées lors du précédent semestre (3,4 millions de m²). Toutefois, le développement de nouveaux mètres carrés rebondira de façon importante dans les prochains mois. « 11 millions de m² devraient être inaugurés entre le 2nd semestre 2013 et la fin de 2014, concentrés à plus de 40 % en Russie et Turquie » annonce Christian Dubois, Directeur général de Cushman & Wakefield France.
La Russie en passe de devenir le 2e plus grand marché d’Europe
Le rythme de développement reste très soutenu en Russie, dont le parc de centres commerciaux devrait bientôt dépasser en taille celui du Royaume-Uni, devenant ainsi le deuxième plus grand d'Europe juste derrière la France. Après l'ouverture de 456 000 m² au 1er semestre 2013, la Russie verra l'inauguration de 3,2 millions de m² de centres commerciaux d'ici la fin de 2014, soit près de 30 % du volume total annoncé sur l'ensemble du continent. Ce chiffre impressionnant tient à l'ouverture à venir de plusieurs projets géants à Moscou, comme les 235 000 m² d'Avia Park ou les 140 000 m² de Columbus. « De très grands projets sont également en cours de développement dans plusieurs métropoles régionales, comme Saratov, Volgograd ou Perm, où l'offre d'équipements commerciaux modernes reste limitée au regard de la demande soutenue d'enseignes déjà présentes dans le pays ou de nouveaux entrants désireux de profiter de l'essor de la consommation locale » explique Christian Dubois.
Avec 422 500 m² ouverts au 1er semestre 2013 et près d'1,5 million de nouveaux mètres carrés attendus d'ici la fin de 2014, la Turquie affiche un volume d'ouvertures moins élevé que la Russie mais largement supérieur à celui des autres pays européens. Les tendances y sont comparables à celles observées en Russie, avec les inaugurations récentes ou à venir de projets géants à Istanbul (les 155 000 m² de Mall of Istanbul) et dans plusieurs villes « secondaires ». Comme en Russie, les créations pures de nouveaux centres constituent la très grande majorité, à la différence de pays d'Europe de l'Ouest où les extensions de centres existants représentent une part importante des développements. La densité de centres commerciaux en Russie (111 m²/1 000 habitants) et en Turquie (110 m²/1 000 habitants) demeure en effet relativement faible par rapport à la moyenne de l'Union européenne (262 m²/1 000 habitants), annonçant de nouveaux projets d'envergure dans les années à venir.
Hors de ces deux pays, le Royaume-Uni a été, devant la Pologne et l'Allemagne, le pays comptant le plus grand nombre de nouveaux mètres carrés de centres commerciaux ouverts au 1er semestre 2013. Loin du niveau le plus bas historique constaté sur l'ensemble de 2012 (seulement 37 000 m² ouverts), 182 600 m² y ont été inaugurés lors des six premiers mois de 2013. Ce volume comprend notamment le centre commercial Trinity Leeds (79 500 m²), troisième plus grand équipement ouvert en Europe au 1er semestre 2013 après Vialand à Istanbul (110 000 m²) et Aquarelle à Volgograd (92 100 m²).
800 000 m² de centres commerciaux ouvriront d'ici la fin de 2014 en France
Si le nombre d'ouvertures y a été relativement limité au 1er semestre 2013, la France est en revanche le premier pays d'Europe de l'Ouest s'agissant du volume total projeté d'ici la fin de l'année 2014. « Près de 800 000 m² de centres commerciaux devraient ouvrir en France entre le début du 2nd semestre 2013 et la fin 2014. Le chiffre des ouvertures récentes et à venir est gonflé par le développement de plusieurs grands centres régionaux comme Aéroville, ouvert près de l'aéroport de Roissy-Charles de Gaulle en octobre, ou Les Terrasses du Port à Marseille et Qwartz à Villeneuve-la-Garenne dont l'inauguration est prévue au printemps prochain » explique Christian Dubois. La taille et la visibilité de ces centres en font, à l'instar des principales artères commerçantes, une étape obligée pour les enseignes qui se développent dans l'Hexagone. Ces grands ensembles profitent ainsi de l'arrivée de nouveaux entrants (David Mayer Naman dans Aeroville), du dynamisme d'acteurs étrangers présents en France depuis peu (JD Sports ou Kiko dans Les Terrasses du Port) ou des remodelages et nouveaux concepts d'enseignes françaises (The Kase ou le nouveau « connected store » de Darty à Beaugrenelle). Ces opérations sont également révélatrices d'une montée en gamme du marché français des commerces avec, outre le soin tout particulier apporté à l'architecture des centres, une plus large place faite aux marques de mode haut-de-gamme et une offre complète de loisirs et de restauration destinée à en pérenniser la fréquentation.
Les créations de nouveaux équipements s'accompagnent d'un nombre conséquent d'opérations d'extension. « Reflétant l'importance donnée au travail sur l'existant, ces opérations d'extension constituent près de la moitié du volume total des mètres carrés de centres commerciaux destinés à ouvrir en France d'ici la fin de 2014 » poursuit Christian Dubois. Plusieurs pôles commerciaux de grandes métropoles régionales ont notamment fait l'objet en 2013 d'une extension de grande ampleur. Les exemples de Carré Jaude 2 à Clermont-Ferrand, de la Toison d'Or à Dijon, d'Alma à Rennes ou encore de Rives d'Arcins près de Bordeaux illustrent ainsi les stratégies de grands opérateurs désireux de capitaliser sur la notoriété de leurs centres et d'en renforcer l'attractivité grâce à la venue d'enseignes renommées, pour certaines inédites dans l'agglomération (Desigual ou Kiko dans Carré Jaude 2, Hema dans Rives d'Arcins, JD Sports dans La Toison d'Or). Cette tendance se poursuivra en 2014 avec les inaugurations attendues des centres Mérignac Soleil près de Bordeaux ou Centre Bourse à Marseille.
Ce saut qualitatif ne se limite pas aux plus gros centres. Plusieurs programmes de rénovation-extension, témoignent en effet des efforts accomplis par les foncières d'enseignes de la grande distribution pour remettre leurs centres et galeries au goût du jour et tirer parti du besoin de proximité des consommateurs. Certains de ces équipements sont même érigés en modèles de développement durable et d'urbanité, à l'exemple des Eléis, ouvert à Cherbourg au 1er semestre 2013.
Hausse de près de 10 % attendue en 2013 pour les investissements commerces
« Totalisant 8,1 milliards d'euros, les montants engagés en commerces en Europe au 3e trimestre 2013 sont en recul de 9 % par rapport au trimestre précédent. Toutefois, avec 25 milliards d'euros investis au total depuis le début de 2013, les volumes affichent une hausse de 28 % par rapport à la même période un an auparavant. Sur l'ensemble de 2013, ils pourraient être supérieurs de près de 10 % à ceux de 2012 » annonce Bruno Ancelin, Directeur des Investissements Commerces chez Cushman & Wakefield France. Le marché européen bénéficie notamment de l'intérêt de nouveaux acteurs étrangers aux capacités d'investissement considérables (Chinois, Canadiens, Malaisiens, etc.) et du regain d'activité observé dans certains pays d'Europe du Sud (Italie, Espagne). Mais le Royaume-Uni et l'Allemagne demeurent les principaux marchés, concentrant à eux deux 54 % des montants investis sur le continent sur les neuf premiers mois de 2013.
Troisième marché européen, la France devrait consolider sa position en 2013, en dépit d'un léger ralentissement de l'activité au 3e trimestre. Après un 1er semestre dynamique, les grandes transactions ont de fait été moins nombreuses en France au 3e trimestre (3 opérations supérieures à 50 millions contre 10 au 1er semestre), expliquant la baisse des volumes sur les neuf premiers mois de 2013. Ainsi, avec 2,1 milliards d'euros à la fin du 3e trimestre, les volumes investis en commerces dans l'Hexagone sont en baisse de 7 % par rapport à la même période en 2012 et ne représentent plus que 20 % de l'ensemble des montants engagés en France contre 25 % à la fin du 2e trimestre 2013. Cependant, le rôle des grandes opérations devrait être plus décisif lors des prochains mois. Les commerces de pieds d'immeubles des artères les plus renommées demeureront notamment une cible privilégiée des investisseurs, comme l'indique l'acquisition récente du 65-67 avenue des Champs-Elysées par Thor Equities. « La vente attendue de gros portefeuilles et la mise sur le marché de grands centres commerciaux gonfleront également les volumes, permettant d'envisager - si plusieurs grandes opérations en cours se concrétisent - des performances proches, sur l'ensemble de 2013, de celles enregistrées lors des trois dernières années, soit 3,5 milliards d'euros investis en moyenne entre 2010 et 2012 » conclut Bruno Ancelin.
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