Synthèse des échanges qui ont eu lieu lors d’un point presse organisé par l’UFF le 5 novembre dernier autour du thème « Le paradoxe Duflot : un dispositif incitatif, une perception négative des Français patrimoniaux, un décollage lent… des résultats au rendez-vous pour l’UFF. »
A - Les freins au Duflot
1/ Le plafond des niches fiscales rapidement atteint
• Le plafonnement à 10 000 € constitue un frein pour les investisseurs les plus argentés.
• Mais, pour un investisseur moyen, un investissement de 180 000 à 200 000 € dans un dispositif Duflot laisse la place pour cumuler un autre dispositif de défiscalisation.
2/ Les freins « psychologiques » des clients au dispositif Duflot
• Le premier frein est le plafonnement des loyers.
• La confusion sur la réduction d’impôts constitue un frein supplémentaire : le dispositif Scellier offrait 25% de réduction lors de sa mise en place, mais seulement 13% fin 2012. Le dispositif Duflot en propose 18%, soit 5 points de plus.
• A chaque changement de loi fiscale, il y a une baisse relative de l’investissement immobilier. Dans ces cas-là, il faut simplement savoir être opportuniste.
3/ Malgré tout, des résultats au rendez-vous à l’UFF
• 65% du CA réalisé par l’UFF en immobilier direct est de l’investissement en Duflot.
•Le reste de l’activité constitue de l’investissement en nue-propriété, EPHAD, résidences étudiantes, mais peu de résidences de tourisme et de résidences seniors.
B - Les SCPI Duflot
1/ Les profils concernés et avantages de ce véhicule d’investissement
• Les investissements indirects, tels que les SCPI, sont préférables pour les investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier, mais qui n’en ont pas les moyens.
• L’intérêt premier est qu’il permet un achat en bloc et une sortie diffuse pour le client final.
• La délégation à une société de gestion est un autre avantage. Il est conseillé de conserver cet investissement pendant 15 ans environ.
2/ Réalité de la compétition entre immobilier direct et SCPI ?
• Le ticket d’entrée étant moindre pour les SCPI (50 000€ en moyenne), ce produit est aujourd’hui considéré comme un complément de l’immobilier direct.
3/ Etat de la collecte des SCPI à date
• Le calendrier s’étale du 1er novembre au 31 décembre. A noter que cette année, le volume maximum est de 48 M€. A ce jour, la collecte réalisée par la Française AM a atteint 10 M€.
• La voilure a été réduite pour l’année 2013. En effet, la collecte lors d’années très toniques se situait autour des 100 M€.
4/ Influence de la taille d’une SCPI sur sa gestion
• Sa taille n’a aucun impact pour le client.
• En 2008, le véhicule était de 36 M€. Cette année reste pourtant l’un des meilleurs millésimes.
C - Conseils des professionnels
1/ Le profil cible pour un investissement immobilier
• Il ne faut pas investir dans l’immobilier, en-dessous d’un certain seuil de TMI.
• Les personnes très peu imposées n’ont pas d’intérêt à faire de l’immobilier direct. Il est préférable de se créer des liquidités sur le moyen ou le long-terme, avant de réaliser un investissement immobilier.
• Les primo-investisseurs - non propriétaires de leur résidence principale - n’ont en général pas d’intérêt à faire de l’investissement en lots gérés.
• Toutefois, ce n’est pas seulement la situation fiscale d’une personne qui détermine l’investissement, ses objectifs patrimoniaux sont aussi à prendre en considération.
2/ Principales règles pour investir dans les grandes agglomérations
• Il n’existe pas de règles absolues. Mais, il est important de noter que l’aspect psychologique entre en compte dans le choix d’un investissement immobilier. « Il n’y a de toute façon pas de bon ou de mauvais moment pour acheter. »
3/ Evaluer la rentabilité d’un bien
• Il est tout d’abord nécessaire de calculer le loyer net, puis ensuite le prix de revient de son appartement.
• En règle générale, la rentabilité est estimée entre 3,2 et 3,8% net, hors fiscalité (décote de 13-15% de charges à appliquer).
4/ L’obtention de son financement par les banques
• Les financements ont été assouplis cette année. L’UFF collabore avec des partenaires, notamment le Crédit Foncier de France, désormais plus souple sur les conditions d’octrois des prêts.
• Mais l’accès au crédit peut dépendre de la propre banque des clients, puisque ces-derniers n’ont pas obligation de faire appel aux banques partenaires de l’UFF.
D - Incertitudes autour du dispositif
1/ Les réglages attendus sur le dispositif Duflot
• Les arrêtés qui devraient baisser le plafond actuel pour certaines communes ou imposer des modifications dans les classements des zones sont en attente.
• En Île-de-France, des zones devraient être divisées en plusieurs sous-zones. A priori, la zone B1 ne serait pas concernée.
• La liste des communes concernées existe mais elle est provisoire, il est possible qu’il y ait encore des allers retours entre le Gouvernement et les communes. Aujourd’hui, cela relève d’un problème purement politique.
2/ Les conséquences de la loi ALUR sur le dispositif Duflot
• Matignon a lancé une enquête qui a montré que le projet ALUR était inapplicable. La profession va donc attendre les décisions finales du Gouvernement et définira à ce moment-là sa position.
• « Si l’ALUR se déroule comme prévu, alors un bailleur privé devra avoir un loyer imposé, et devra même dans certains cas baisser le loyer qu’il encaissait auparavant. Ce serait une nouvelle loi de 1948. On se demande même si cette mesure est constitutionnelle. »
• La GUL n’apparaît pas non plus comme un projet viable. L’Etat devrait payer les bailleurs, qui ne reçoivent pas le loyer de leur locataire. Or l’Etat a souvent une image de « payeur difficile » avec parfois un délai d’un ou deux ans pour récupérer une somme due. L’étude menée par Matignon a souligné ce problème
3/ L’importance de rassurer les investisseurs dans ce moment d’incertitude
• L’UFF proposera la fiscalité quand elle sera réellement effective. Dans l’attente du décret, l’UFF vend les biens avec la fiscalité du dispositif Duflot actuelle.
• Les investisseurs n’ont pas à s’inquiéter lors de leur achat car ils disposent de moyens pour figer leur investissement : le contrat de réservation tout d’abord et l’acte notarié par la suite. A partir du moment où l’acte est signé, les plafonds des loyers sont bloqués et par conséquent la rentabilité aussi.
• « Le moment est propice à investir dans le sens où nous savons que les prix de l’immobilier ne baisseront pas. »
E - Analyse du marché immobilier
1/ Un marché immobilier atone ?
• Si la situation de blocage du marché immobilier perçue ne provient pas d’une pénurie de logement, il y a des « personnes mal-logées » : leur logement ne correspond pas à leur profil de locataire. On constate un manque de produits adaptés, comme des logements éligibles au PLS (prêt locatif social).
• Aujourd’hui, la France est un des seuls pays qui, en pleine crise économique, ne subit pas de crise immobilière. Les impayés sont rares (contrairement à l’Espagne), et « Nous nous trouvons aujourd’hui au prix du marché ».
2/ Le dispositif Duflot dans l’immobilier ancien
• Beaucoup veulent investir dans l’ancien, des biens qui se trouvent principalement en centre-ville. Les opérateurs en proposent beaucoup (Niort, Auxerre, etc.). Le problème principal : la rentabilité, notamment à Paris, où le ticket d’entrée moyen est très élevé.
• Généralement, quand le bien est bien placé, l’effet « temps » (15 ans environ) permet de lisser le prix de revient de l’appartement.
3/ Un risque inflationniste sur les prix du logement ?
• Le dispositif Duflot a été créé pour éviter que le marché immobilier ne devienne trop inflationniste. L’objectif a été atteint dans les zones éligibles. Toutefois, le but dans les zones proches de Paris (exemple : 1ère couronne de Paris, où on ne fait pas de Duflot) reste à confirmer.
• Pour avoir un marché cohérent, il est nécessaire de définir un point d’équilibre, avec la contribution des locataires. La situation devient un peu difficile aujourd’hui, car certaines opérations peuvent être l’occasion de tenter de renégocier les prix de loyers à la baisse.
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