Défavorable à la garantie universelle des loyers qui va déresponsabiliser propriétaires et locataires, au détriment des finances publiques et freiner les investisseurs sur le marché de l’immobilier, le Pôle immobilier de la CNCEF* propose plutôt d’étendre aux locataires le mécanisme de garantie mis en place en 1992 pour cautionner les Prêts à l’Accession Sociale.
Explications
Le Gouvernement à l’ambition de garantir, via la GUL, 6,3 millions de locataires, soit un risque global proche de 75 Mds€. Ce dispositif public, piloté par une nouvelle agence, serait financé par une taxe comprise entre 1 et 2% du loyer, payée par les propriétaires et par les locataires.
Objectif du Ministère du Logement : éviter la sélection des locataires, tout le monde ayant droit à la garantie. Si le locataire ne paye pas, le propriétaire sera indemnisé au travers de la GUL dont le coût peut varier entre 750 millions et plus de 1,2 milliard €.
Pour les professionnels de l’immobilier, ce système va décourager les investisseurs, déresponsabiliser le propriétaire, dispenser d’étudier la solvabilité de l’occupant qui pourrait se dispenser de payer son loyer… le professionnel de l’immobilier se retrouvera impuissant.
La CNCEF serait favorable à une garantie calquée sur celle donnée au Prêt à l’Accession Sociale pour lequel l’Etat se contente de fixer des règles et d’apporter, par le biais du FGAS*, sa garantie aux établissements qui accordent, gèrent et recouvrent les prêts à l’accession sociale, il pourrait faire de même pour les assureurs ou sociétés de crédit cautionnant les locataires.
Un système qui a fait ses preuves depuis 1993 : de nombreux ménages gagnant moins de deux SMIC et demi ont accédé à la propriété. Il n’a rien couté à l‘Etat qui a puisé dans les réserves accumulées par le FGAS à diverses reprises.
Il ne confond pas garantie et allocation et présente trois avantages :
- Les établissements maitrisent l’intégralité du dossier, sont motivés par un mécanisme de bonus /malus et restent responsables de leur risque,
- L’Etat évite de créer une nouvelle taxe et peut consacrer son budget aux candidats locataires qui n’ont aucune ressource et qui ne peuvent donc être garantis.
- L’Etat utilise des outils existants, évitant la création d’une nouvelle Association.
Pour compléter le dispositif, une identification en Banque de France des locataires ayant plus de 3 impayés, réduirait drastiquement le surendettement.
D’autre part, la CNCEF préconise à nouveau le cumul de la caution personne physique avec une garantie assurantielle qui permettrait de faire jouer la solidarité familiale, pour une part significative des locataires.
Plus d’infos sur www.cncef.org
*CNCEF : Chambre Nationale des Experts-Financiers - **FGAS : Fonds de Garantie à l’Accession Sociale.
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