- Un marché résidentiel caractérisé par une baisse des volumes et une stabilité des prix en trompe l’œil
- Un marché d’entreprise contrasté, marqué d’une part, par un net ralentissement de l’activité locative des bureaux et, d’autre part, de bons volumes d’investissement en perspective, du fait d’importantes liquidités à placer.
1 - Le marché du logement
L'ancien devrait afficher une baisse de 20% sur 2 ans
Dans un contexte de fort attentisme des ménages, Crédit Foncier Immobilier prévoit un volume de 645 000 transactions dans l’ancien pour 2013, soit une baisse annuelle de 9% (709 000 transactions en 2012) et une baisse de 20% en deux ans (808 000 transactions en 2011).
Les prix ont inégalement résisté jusqu’en début d’année en Île-de-France. Les fléchissements déjà amorcés en Province ont également touché Paris, et au final les évolutions constatées sont différenciées selon les secteurs. A Paris les prix évoluent de -1,1% au 2ème trimestre 2013 (vs 2ème trimestre 2012), de 0,3% en petite couronne francilienne et de 0,4% en Province.
Pour les prochains mois, les prévisions d’évolution diffèrent selon les marchés :
- Sur ceux caractérisés par une pénurie d’offre, les prix pourraient subir une nouvelle décote, même légère, tandis que les biens avec défauts accuseraient une décote plus sensible.
- Sur les autres, la sélectivité des acheteurs devrait s’accroitre et entraîner une baisse des prix encore plus nette, voire un blocage des ventes pour les logements présentant des défauts (qualité, localisation,…).
Le neuf est toujours en repli, la production rejoint ses plus bas niveaux depuis 5 ans
Au 2ème trimestre 2013, la construction de logements neufs continue de se rétracter à -11,1% v/ même période 2012.
Les mises en vente sont inférieures de 22% à celles réalisées à la même période 2012 pour les appartements, et de 13,6% pour les maisons en secteur groupé.
Le crédit immobilier auprès des particuliers tend vers une stabilisation avecune pause dans le recul des volumes de crédits à l’habitat des derniers mois. Le redémarrage de l’activité est fragile, mais pourrait conduire à une stabilisation des volumes de crédits à l’habitat en fin d’exercice.
2 - Le marché de l’immobilier d’entreprise
Le locatif tertiaire accuse un fort ralentissement avec 1,3 million de m² placés sur les 9 premiers mois de 2013, volume en retrait de 22% par rapport à la moyenne décennale proche de 1,7 million de m².
Le 3ème trimestre confirme un très net ralentissement avec deux segments affectés par rapport à 2012 : les petites surfaces de bureaux de moins de 500 m², moteur de l’activité parisienne et francilienne ; les très grandes surfaces de plus de 10 000 m², se rétractant de moitié par rapport à 2012.
Le stock de bureaux franciliens immédiatement disponible s’est accru de l’ordre de 5% en 9 mois, pour atteindre un point haut historique de près de 3,8 millions de m², dont une part croissante d’immeubles de bureaux anciens, dont l’obsolescence risque de s’accélérer encore du fait des nouvelles normes de performance énergétique.
La pression baissière sur les loyers faciaux franciliens se replient de 3,12 sur un an glissant au 3ème trimestre 2013.
Le marché de l’investissement reste soutenu
10,5 Mds€ ont été investis en France sur les 9 premiers mois de 2013 sur le marché de l’immobilier des bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités, avec une prépondérance des engagements en Île-de-France pour un volume acté de 7,9 Mds€ depuis le début de l’année, en hausse de 8% par rapport à la bonne performance de 2012.
Si l’intérêt des fonds d’investissement étrangers pour les actifs phares parisiens reste d’actualité, en 2013, ce marché est très majoritairement animé par les investisseurs nationaux et européens autofinancés, en particulier les collecteurs de type compagnies d’assurance, mutuelles et SCPI/OPCI.
Les conditions de spread entre le taux dit sans risque, l’OAT à 10 ans en légère remontée de 20 points de base sur un trimestre, et les taux de rendement immobiliers bureaux planchers de Paris, resteront favorables en 2013 à l’investissement immobilier en France.
La recherche de sécurisation des investissements demeurera le moteur de l’activité des investisseurs, lesquels privilégient la minimalisation du risque locatif.
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