« Le sujet de la comparaison des placements nous tenait à cœur depuis longtemps », déclare Hervé Hatt, président de meilleurtaux.com. Résultat, les experts maison ont mis les petits plats dans les grands et fait appel au cabinet d’étude Asterès pour examiner – de manière rétrospective – le comportement des actifs sous l’angle de leur rentabilité entre 1980 et 2013, par périodes de dix ans. La dernière période prise en compte est celle qui court du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2012.
La volatilité réhabilitée
Le taux de rendement interne (TRI) de 50.000 € d’apport dans un investissement immobilier (hypothèse de départ) réalisé début 2003 pour une durée de dix ans, dont 75 % du coût de l’opération ont été financés à crédit, a été en moyenne annuelle de 21 %. Une multiplication par 6,7 en dix ans ! Le TRI de 50.000 € investi dans un portefeuille d’actions répliquant la composition de l’indice Cac 40 constitué début 2003, liquidé fin 2012, a été de 7,8 %, en retenant un taux de rendement des dividendes de 4 % par an (de 1,9 % sans les dividendes). Une multiplication par 2,1 dans la période. Pour l’or (16 % de TRI), la mise a dans le même temps été multipliée par 4,4.
Si les actions ont été le placement le plus rentable de 1980 à 1995, l’immobilier résidentiel a ensuite enregistré de spectaculaires performances, non seulement grâce à une envolée des prix (qui ont plus que doublé entre 2000 et 2010), mais aussi grâce à l’effet de levier du crédit, favorisé par des taux d’intérêt tombés à leur plancher historique.
Nicolas Bouzou, économiste, directeur d’Asterès, fait observer : « Un risque important ou une forte volatilité est normalement associé à une rentabilité élevée. Or, parmi les placements sur dix ans réalisés entre 1980 et 2003, l’immobilier a défié cette loi en offrant, en moyenne, les rendements annuels les plus élevés (18 %) pour une volatilité inférieure à celle des actions (15 % de rentabilité) et de l’or (2 % de valorisation). C’est en cela un placement exceptionnel, même s’il est peu liquide. » Théoriquement, dans l’avenir, l’immobilier devrait être moins performant, plus en ligne avec sa volatilité. Et ce, d’autant moins que les taux d’emprunt n’ont plus de marge baissière.
Michel Lemosof
Lire la suite et le commentaire de Michel Lemosof dans le prochain numéro du Bas de laine, à paraître le 19 octobre. Soyez acteur de la finance responsable !
