Cushman & Wakefield dresse le bilan du marché français de l’immobilier d’entreprise à la fin du 3e trimestre 2013
Le marché locatif à la peine : « Seuls 1 211 061 m² de bureaux ont été placés en Île-de-France depuis janvier, soit une baisse de 18% sur un an qui confirme que 2013 ne sera pas un grand cru pour le marché locatif »annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.
Le marché de l’investissement se comporte mieux : « Avec 10,3 Mds€ à la fin du 3e trimestre en France, le marché de l’investissement affiche une légère hausse de 2% par rapport à la même période en 2012 » indique Olivier Gérard.
Cette solidité n’est pas uniquement imputable à l’acquisition de quelques trophées parisiens ou à la concrétisation de très grandes opérations, elle est aussi le signe d’un rééquilibrage du marché dont l’activité est soutenue par l’ampleur des capitaux disponibles et un ajustement des prix sur les actifs moins sécurisés et les secteurs tertiaires moins prestigieux.
Toutefois, l’horizon de ce marché n’est pas complètement dégagé : « Attentifs à l’évolution des taux d’intérêt, les investisseurs sont également soucieux du manque de visibilité économique et d’un marché locatif encore déprimé ; en particulier les acteurs internationaux qui analysent en détail les capitales mondiales » explique Olivier Gérard.
I - Marchés de l’investissement
Évolution des montants investis
Le marché français a continué à faire preuve de vigueur au 3e trimestre avec 3,9 Mds€ engagés, en hausse de 14% par rapport au trimestre précédent et de près de 30% par rapport au 1er trimestre de l’année. Ce regain d’activité porte à 10,3 Mds€ le total des volumes investis dans l’Hexagone, un niveau supérieur de 2% à celui de l’année précédente à la même époque.
L’augmentation du volume s’accompagne d’une baisse de 22% du nombre de transactions principalement liée à la diminution du nombre d’opérations inférieures à 50 M€.
Montants investis selon la typologie d’actifs
Les bureaux totalisent 7,2 Mds€, soit 70 % du total des volumes investis contre 63% à la fin du trimestre précédent. 9 opérations de bureaux de plus de 100 millions d’euros ont été traitées au 3e trimestre 2013 en région parisienne, un chiffre identique à celui enregistré sur l’ensemble du 1er semestre.
Les commerces, avec 2,1 Mds€ investis, sont en baisse de 5% sur un an et ne représentent plus « que » 20% de l’ensemble des montants engagés en France.
Les locaux industriels représentent 10% du total des montants investis en France avec 1 Md€, en légère hausse par rapport à la même époque l’an passé. Après la cession de grands portefeuilles logistiques au 1er semestre, le 3e trimestre a été plus calme, principalement animé par l’acquisition par Blackstone du portefeuille Quartz pour 38 M€.
Répartition géographique des investissements
- En l’Ile-de-France, 7,8 Mds€ représentent 76% des montants engagés dans l’Hexagone, une part stable par rapport à la même époque l’an passé. Les bureaux représentent 83% des 7,8 Mds€ investis en Ile-de-France contre 78% un an auparavant. La hausse de la part des bureaux tient notamment à quelques très grandes transactions et aux placements importants réalisés en 1ère couronne. Toutes les transactions de bureaux supérieures à 100 M€ réalisées hors de Paris au 3e trimestre l’ont été dans les Hauts-de-Seine.
- En province, 2,5 Mds€ ont été investis sur les neuf premiers mois de 2013, soit une hausse de 8% sur un an.
Acteurs
- Les Français concentrent 68% des volumes investis dans l’Hexagone contre 57% sur l’ensemble de 2012. Cette hausse a été alimentée par la réalisation de 7 des 10 transactions de plus de 100 M€ du trimestre (Tour Adria, Eco-campus, Technopôle de Meudon, etc.). Les OPCI/SCPI (Primonial Reim, La Francaise AM, Amundi), les assureurs (Crédit Agricole Assurances) et les foncières (Gecina) restent, dans cet ordre, les investisseurs français les plus actifs.
- Les investisseurs étrangers réalisent 32% des volumes investis en France. Ils sont majoritairement représentés par les Américains (32%) et les Allemands (18%). Les investisseurs américains (Tishman Speyer, Blackstone, Apollo, Hines) ont ciblé des actifs industriels ou de bureaux, offrant des perspectives de rendements plus élevés que le segment core. Les Allemands (Deka, Pramerica) ont privilégié des actifs commerciaux ou des immeubles mixtes situés dans Paris intra-muros.
II – Marché locatif des bureaux en Ile-de- France
Évolution du volume de la demande placée
Les derniers mois n’ont pas inversé les tendances observées depuis janvier sur le marché des bureaux d’Ile-de-France. Totalisant 1 211 061 m² à la fin du 3e trimestre 2013, la demande placée est en baisse de 18% sur un an et de 25 % par rapport à la même période en 2011.
Caractéristiques de la demande placée
Les grandes transactions enregistrées en région parisienne restent avant tout motivées par la volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers, une tendance illustrée par l’extension de 71 000 m² du site du Crédit Agricole à Montrouge (bâtiment Eole).
Les surfaces neuves-restructurées restent très prisées et constituent 74% du volume des transactions de plus de 4 000 m² à la fin du 3e trimestre 2013.
La priorité donnée par les entreprises à la réalisation d’économies explique les mouvements opportunistes relevés dans certains secteurs de report qui enregistrent une hausse de la demande placée sur un an.
Évolution de l’offre disponible
Le volume de l’offre a poursuivi sa hausse au 3e trimestre (+ 2% par rapport à la fin du 1er semestre) sous l’effet du ralentissement des rythmes de commercialisation, de nouvelles libérations et de la mise sur le marché de grands immeubles tertiaires neufs-restructurés, dans l’ouest de la région en particulier.
Le volume de l’offre disponible ne baissera sans doute pas de façon significative dans le prochains mois. Ainsi, les prévisions économiques ne permettent pas d’espérer une accélération franche et généralisée de la demande.
Paris intra-muros devrait également connaître un rebond de la demande, lié à des mises en chantier plus nombreuses.
III – Perspectives du marché français
Le 4e trimestre 2013 confirmera la baisse des volumes placés d’une année sur l’autre, même si de grosses opérations pourraient encore se concrétiser. « Il faudrait désormais retrouver des rythmes de commercialisation proches de ceux de la fin de 2011, 2006 ou 2007 – trois des périodes les plus animées de la décennie – pour au moins atteindre le seuil des deux millions de mètres carrés placés sur l’ensemble de l’année. Or, si quelques signes de reprise économique sont perceptibles, l’amélioration de la conjoncture est encore trop timide pour impulser une dynamique favorable à la consommation soutenue de mètres carrés de bureaux » conclut Olivier Gérard.
Un léger rebond de l’activité pourrait tout de même survenir dans les prochains mois, grâce notamment à l’assouplissement des conditions de bail en périphérie ou à l’arrivée de nouvelles offres de qualité dans la capitale.
Cushman & Wakefield, fondé en 1917, est le premier groupe privé mondial en immobilier d’entreprise. Avec 253 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 15 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrée à l’échelle mondiale, et ce pour tout type de biens (bureaux, commerces, industriels et logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d’actifs immobiliers, expertise. En France, Cushman & Wakefield est présent à Paris avec 180 professionnels.
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