Témoignage de Victor Pagès, fondateur de My Us Investment*.
Les vacances sont parfois l’occasion de réunir plaisir et travail d’investissement. Il arrive ainsi de plus en plus souvent qu’un achat immobilier suive un voyage à l’étranger.
Deux sortes de Français rentrent de vacances, un projet immobilier en tête :
- ceux qui ont eu un coup de cœur pour la région dans laquelle ils ont séjourné et qui souhaitent y acheter une résidence secondaire.
- ceux qui profitent de leurs vacances pour « faire d’une pierre deux coups » en alliant tourisme et recherche d’opportunités.
Motivés par la volonté de trouver un investissement sécurisé de tout aléa fiscal, ou encore à l'abri d'un éventuel risque de dévaluation monétaire, certains ont l’idée d'investir hors de la zone euro.
L’immobilier américain
Il y a encore quelques années, les Français qui s’intéressaient à l’immobilier américain ne prospectaient que du côté de Miami, New York ou Los Angeles, aujourd’hui, les nouveaux globes trotteurs regardent de près des villes moyennes, où la pierre y est moins chères et les rendements espérés plus élevés. « Une partie de ceux qui reviennent des Etats-Unis, séduits par l’idée d’investir dans l’immobilier, abandonnent finalement, découragés à l’avance par les barrières que peuvent représenter la langue, la réglementation locale ou la fiscalité », indique Victor Pagès. « Logique et même plutôt rassurant, on ne s’aventure pas en terrain inconnu tout seul ! » poursuit-il.
Ce dernier constate que si les personnes qui souhaitent investir aux EU n'ont pas toutes les mêmes motivations, les mêmes expériences ou encore les mêmes moyens financiers, elles ont toutes un point commun : la volonté d’investir hors de France. Victor Pagès classe ces investisseurs en trois catégories : l’opportuniste, l’averti, le sophistiqué.
L’opportuniste
A la recherche d’une « bonne affaire », que ce soit sur les rendements avec des exigences élevées (10 à 12% net par an) ou bien sur la plus-value avec un espoir de revente à + 50% ou plus à court terme. Le profil socio-économique est varié avec, par exemple, des couples exerçant des professions libérales ou des cadres supérieurs. Les budgets varient entre 50 000 et 100 000 € généralement. Pour ce profil, les villes de Tampa et Memphis présentent de belles opportunités avec, en moyenne, 9% de rendement locatif annuel.
L’averti
Cet investisseur a déjà un minimum de connaissance du monde de l’immobilier et des produits financiers et souhaite investir à l’étranger afin de diversifier ses actifs, tout en s’assurant un rendement autour de 7% net par an. Les budgets varient, mais ce sont souvent des personnes qui ont la capacité d’acheter plusieurs biens. Ils sont souvent entrepreneurs, cadres supérieurs ou retraités.
Pour cette catégorie, la ville d'Atlanta offre des biens de qualité récents pour une valeur minimale de 90 000 €. Ce marché garantit une certaine liquidité : l’offre packagée, mise en place par My Us Investment avec le partenaire local, assure la possibilité de rachat par les locataires, à terme, avec, à la clef, une plus-value pouvant atteindre 20 000 à 60 000 € (sur une période de 5/10 ans).
Le sophistiqué
Cette personne, plus fortunée, est motivée par l'investissement à l'étranger dans le but de faire un arbitrage équilibré de son portefeuille, que ce soit pour diversifier géographiquement sur une autre devise ou sur d’autres types d’actifs. My Us Investment donne l’exemple d’un investisseur qui a souhaité rééquilibrer son portefeuille pour atteindre 30% en $ et 70% en €. Ce type d’investisseur envisage souvent une moyenne de 5 à 15 biens immobiliers.
Si le rendement et l'emplacement des biens restent des éléments importants, mais moins que pour les deux autres profils, la problématique fiscale et patrimoniale, en revanche, prédomine.
Une fiscalité avantageuse
En plus des rendements intéressants, les Etats-Unis offrent aux investisseurs français une fiscalité avantageuse : un propriétaire de 1 à 3 biens sera soumis, en général, à la première tranche d'imposition de 10%.
Egalement, il sera imposé aux frais réels et pourra amortir fiscalement le prix d’acquisition de son bien et bénéficier d’un avantage fiscal de 3 800 $ par an. Conséquence : il est fréquent de créer un déficit foncier pendant les premières années.
Concernant la taxation sur la plus-value, les non-résidents sont soumis à un taux de 20% en moyenne, moins confiscatoire et plus stable que celui de la fiscalité française.
*My US Investment est un cabinet de conseil en immobilier spécialisé dans l’investissement immobilier locatif à hauts rendements aux Etats-Unis. Fondé et dirigé, depuis 2011, par Victor Pagès, expert dans le placement immobilier américain, My US Investment accompagne, en partenariat avec des professionnels locaux reconnus, les Français qui souhaitent investir aux Etats-Unis en leur proposant des investissements locatifs « clés en main. »
www.myusinvestment.com
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