Avec des rendements locatifs supérieurs à ceux offerts dans l’Hexagone, le marché de l'immobilier allemand attire de plus en plus d’investisseurs français.
Si jusqu’à présent, la balance commerciale franco-allemande penchait nettement en faveur de l’Allemagne avec de nombreux fonds allemands investit massivement dans de l’immobilier tertiaire français, ce « déséquilibre » pourrait évoluer.
Un nouveau venu sur le marché français, Immobilien Faubourg - spécialiste de l’acquisition et de la titrisation d’actifs immobiliers en zones germanophone et francophone - propose aux investisseurs français, trois produits de placement accessibles aux particuliers en direct, ou via des banques privées :
Fonds allemand investi en immobilier tertiaire
Siège social d’un grand groupe européen à Stuttgart.
D'une valeur globale de 170 M€, cette SPV (véhicule de titrisation allemand) propose aux investisseurs institutionnels et privés francophones, résidents fiscaux européens, d’acquérir indirectement en club deal, et par le biais d’un fonds d’investissement structuré, un immeuble de bureaux situé à Stuttgart. Celui-ci est destiné à être loué à la filiale allemande d’un grand groupe industriel européen.
Le montage réalisé avec un bail de 20 ans distribuant un loyer annuel de 10,5 M€, servira un rendement obligataire de 5% aux Institutionnelset un rendement action de 9% aux particuliers (net de frais et d’impôt outre Rhin, mais pas net d’impôt dû en France), pendant une durée de 10 années. Trois types d'investisseurs sont attendus sur cette opération :
- une banque de financement hypothécaire allemande qui validera la qualité du dossier et investira à hauteur de 50% de la somme globale du fonds. Durée de détention : 8 ans. Rendement proposé : 2,5% d’intérêts hypothécaires + 3% de remboursement ;
- quatre Institutionnels français qui pourront acquérir 20% de l'opération. Durée de détention : 8 ans. Rendement proposé : 5% ;
- les particuliers français pourront disposer de 30% du fonds. Durée de financement : 10 ans. Rendement proposé : 9%.
Fonds luxembourgeois investi en immobilier tertiaire
Centre Médical Health Care 1 de Freiham.
En partenariat avec Viveris REIM, filiale de gestion d’actifs immobiliers de SwissLife, Immobilien Faubourg propose d’investir dans un fonds luxembourgeois d'une valeur globale de 22 M€. Ce fonds financera un centre médical situé dans le quartier de Freiham, à l’ouest de Munich. Les salles de ce centre médical seront louées à la journée, à des médecins indépendants. Avec des durées de baux comprises entre 10 et 15 ans, le loyer annuel du centre atteindra 1,3 M€ HT/HC, soit un taux de rendement interne de 8% (pour une durée de détention de 6 ans).
Fonds de fonds immobiliers allemand
Disponible au dernier trimestre 2013.
Sur un principe de club deal et dans un schéma d’OPCI, Immobilien Faubourg ouvre, en partenariat avec la banque suisse Julius Bär, un fonds de fonds fermés avec un objectif de 150 M€, dans lequel particuliers et institutionnels pourront souscrire des parts. Les fonds fermés retenus sont en fin d’opérations de participations avec au moins 75% de tours de table montés. Un critère de sélection qui écarte toute possible présence d'actifs toxiques. Ce fonds distribuera un rendement de 5,5% net (de frais et d’impôt allemands ; pas d’impôt dû en France).
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Le conseil d’Olivier Dontot, Président d’Immobilien Faubourg Group : "Pour investir en Allemagne, il faut raisonner comme un Allemand »,
Avec un rendement brut moyen plus important, des dividendes nets plus élevés grâce à une fiscalité plus avantageuse, et une bonne capacité de refinancement bancaire, le marché immobilier allemand offre de meilleures conditions d'investissement que le marché français.
Mais attention, le marché allemand n’est pas toujours facile à appréhender lorsque l’on est français : un investisseur français doit garder en mémoire que l'immobilier allemand n’est pas jugé sur son potentiel de plus-value, mais sur le rendement locatif qu’il procure. La faible variation des valeurs foncières allemandes doit inciter les investisseurs français à être vigilants lors de la revente du bien : l’acquéreur potentiel ne s’intéressera qu’aux immeubles affichant des rendements intéressants et sécurisés.
Secteur résidentiel
L'immobilier résidentiel affiche des prix au m² peu élevés par rapport au marché français. Hormis des cas très exceptionnels à 9 000, 10 000, voire 12 000€/m² par exemple à Munich ou Hambourg, pour des biens comparables à des logements d'une valeur de 40 000€/m² à Paris, le marché allemand propose des investissements qui tournent, en moyenne, autour de 4 000€ le m² au maximum. Les loyers sont également à un niveau bien inférieur et atteignent dans les grandes villes 6 à 10€/m² par mois, en moyenne, alors les loyers parisiens se situent entre 25 et 40€/m².
Le niveau des prix et le tissu économique dynamique assurent une bonne solvabilité des locataires et une rareté des « mauvais payeurs ». Les loyers les plus bas garantissent un rendement locatif moyen de 6,5% bruts.
Secteur tertiaire
Ce marché, en croissance de 20% v/ 2010, représente un volume global de transaction de 22,5 Mds€, soit 1,5 fois le volume global enregistré en France (16,6 Mds€).
Les investisseurs en quête d'un placement sécurisé s'orientent vers les 7 grands marchés allemands qui comptent, en tête de liste, les villes de - Francfort 2,4 Mds€ - Berlin 2,2 Mds€ - Munich 1,6 Md€.
Ces marchés, relativement chers et très concurrentiels, proposent des prix plus élevés qu'en France… mais la sécurité a un prix ! Des opportunités moins onéreuses sont à saisir sur les micromarchés plus régionaux, à condition de rester à proximité des centres villes.
Le marché tertiaire allemand propose des loyers plus faibles qui incitent de grandes compagnies comme Allianz, Siemens ou Thalès à installer leurs sièges sociaux dans une ville telle que Munich, l’une des plus attractives d'Europe avec 22,4 millions de m² de parc tertiaire. Offrant, en moyenne,un rendement locatif équivalent à 6% brut, ce marché tertiaire allemand, sécurisé, attire toujours les investisseurs.
Immobilien Faubourg : Fondé en 2009, Immobilien Faubourg est un groupe Suisse disposant de filiales en France et en Allemagne spécialisées dans l’acquisition et la titrisation d’actifs immobiliers en zone germanophone et francophone. Proposant des solutions et des montages innovants à fortes valeurs ajoutées, Immobilien Faubourg a pour ambition d’être un des acteurs majeurs sur son secteur avec un objectif de 1 Md€ sous gestion en 2014.