Fondateur et dirigeant de My US Investment, Victor Pagès a d’abord investi dans l’immobilier aux Etats-Unis pour son propre compte en 2008, après la crise des subprimes. Il détient actuellement seize biens immobiliers, acquis dans des conditions de prix particulièrement avantageuses, ceux-ci ayant lourdement chuté (de plus de 35 % et, selon les cas, de 20 % à 60 %). En 2006, 24 % des crédits immobiliers aux Etats-Unis étaient des crédits subprimes. En créant, fin 2011, le premier cabinet de conseil spécialisé en investissement dans la pierre à haut rendement outre-Atlantique, l’ancien responsable bancaire a voulu faire bénéficier de futurs acquéreurs de son expérience et de son savoir-faire.
Jusqu’à 15 % de rendement locatif
Son fonds de commerce n’est pas encore très étoffé, mais le professionnel a tout de même déjà conseillé une vingtaine de personnes pour une trentaine de biens (transactions réalisées). Sa spécialité : la maison à prix cassé, entièrement rénovée. Il ne s’intéresse pas au segment « luxe » ni au segment « résidences secondaires ». Les prix vont de 30.000 $ à 200.000 $. Les niveaux d’acquisition sont bien souvent ceux d’il y a trente ans. Les banques qui ont saisi les biens les revendent avec une importante décote (jusqu’à 40 %).
Le rendement locatif va de 7 % à 15 % (avant impôts). Victor Pagès a un réseau de marchands de biens qui l’aident localement dans sa tâche. C’est la voie choisie plutôt que de s’adresser aux agents immobiliers. Les zones ciblées sont Atlanta (Géorgie), Buffalo (New York), Memphis (Tennesse), Tampa (Floride) et Los Angeles (Californie). Une prospection est engagée à Chicago et à Houston.
La situation de l’immobilier américain s’assainit, avec une hausse des prix de 7,1 % sur un an et, dans le même temps, une progression de 17 % des permis de construire. L’an dernier, 1,8 millions de biens auraient été saisis. On est loin des 3 millions de 2010, mais cela laisse encore une grande marge d’intervention dans un marché déséquilibré.
Michel Lemosof
Notre avis
Pour sa première conférence de presse, Victor Pagès a pleinement joué la carte de la transparence. Ceux qui ont l’intention d’investir dans l’immobilier outre-Atlantique peuvent donc a priori lui accorder leur confiance. Et ce d’autant plus que les structures concurrentes ne se bousculent pas au portillon sur le territoire national. Britanniques, Sud-Africains, Australiens, en revanche, sont friands d’immobilier décoté américain. C’est aussi le cas de certains fonds de private equity qui y investissent massivement.
Au demeurant, le produit proposé – la maison individuelle louée à des représentants de la classe moyenne américaine – s’apparente en l’occurrence davantage à un placement financier, au-delà des risques spécifiques liés à l’immobilier ou au change. Soulignons aussi qu’il ne permet pas la moindre défiscalisation. L’idéal serait d’investir via un véhicule de type LLC (Limited Liability Company). Enfin, les honoraires de My US Investment s’échelonnent de 3.000 € à 5.000 €, selon le prix d’achat.