[Etudes] Hello Watt - Est-il rentable d'acheter une passoire thermique et de la rénover ?

Alors que les décotes liées aux mauvaises étiquettes énergétiques deviennent de plus en plus importantes, une question centrale se pose : est-il plus rentable d’acheter une passoire thermique et de la rénover ou d’opter directement pour un bien mieux classé ?

Evolution du prix liée à une étiquette F/G par rapport à un logement classé D, en 2022

Sources : Notaires de France, 2023

L’étude menée par Hello Watt apporte des éléments de réponse en analysant 4 cas concrets (2 maisons et 2 appartements) et en comparant le prix d’achat, le coût des travaux, les aides disponibles et la valorisation après rénovation.

Les principaux enseignements de l’étude

• Des écarts de prix significatifs entre passoires thermiques et logements classés D : 

• Les maisons mal classées énergétiquement, en zone rurale ou périurbaine, bénéficient de décotes importantes et de travaux rentables grâce aux aides : la rénovation est généralement gagnante, d’autant plus pour les ménages modestes, qui accèdent à des subventions plus élevées que les ménages aisés, réduisant ainsi leur reste à charge.

• Dans les centres-villes et grandes métropoles, les contraintes techniques (copropriété, perte de m² due à l’isolation par l’intérieur) rendent la rénovation moins systématiquement rentable.

Quelques chiffres marquants

• Acheter une maison de 200 m² notée F en zone rurale et la rénover coûte bien moins cher que de l’acheter déjà bien classée. Dans l’exemple d’Hello Watt dans la Nièvre, mieux vaut acheter cette maison classée F à 211 000€ et réaliser 56 000€ de travaux, plutôt que de l’acheter directement classée C à 334 000€. Un ménage très modeste bénéficiera de 48 000 € d’aides, réduisant son investissement total à seulement 219 000€, tandis qu’un ménage aisé recevra 13 000 € d’aides, portant son coût final à 254 000€. Dans les deux cas, la rénovation est plus avantageuse que l’achat d’une maison déjà bien notée, avec un gain très significatif de 80 000 à 115 000€, soit environ un tiers de la valeur du bien !

• Acheter une maison de 100 m², notée G, à Tours, et la rénover, revient nettement moins cher que d’acheter la même maison déjà bien notée : dans l’exemple d’Hello Watt, la différence entre les deux options s’élève à 45 460€ en moyenne, pour un bien d’environ 250 000 €, soit environ 15 % de la valeur du bien.

• Acheter un appartement de 100 m², noté F, à Bordeaux, et réaliser quelques travaux pour le faire passer en E, est plus rentable que d’acheter directement un bien déjà classé E : l’écart peut atteindre jusqu’à 6 600€ d’économies.

• Acheter un appartement de 50 m², noté F, à Paris, et le rénover pour l’améliorer en D, s’avère une mauvaise opération en raison de la perte de surface habitable liée à l’isolation intérieure : dans notre exemple, la rénovation engendre une perte de 16 096€, sur un bien d’environ 450 000€.

En théorie, il ne devrait y avoir qu’un faible écart de prix entre un bien déjà bien classé et un bien rénové à performance équivalente. Pourtant, notre étude montre qu’il peut exister des différences de plusieurs dizaines de milliers d’euros, rendant l’achat d’une passoire thermique et sa rénovation bien plus avantageux.

Comment expliquer ce phénomène ? Réaliser des travaux demande un effort : ils peuvent sembler complexes, susciter des craintes sur leur bonne exécution, la fiabilité des artisans ou encore le risque d’arnaques. Beaucoup de particuliers renoncent ainsi à une rénovation pourtant rentable, faute d’accompagnement et de visibilité sur les coûts et les aides disponibles. Pourtant, pour ceux prêts à franchir le pas, de belles opportunités existent. Plus les revenus d’un ménage sont modestes, plus les aides sont élevées, rendant l’opération d’autant plus intéressante. Sous réserve de pouvoir mobiliser les financements nécessaires, l’investissement dans la rénovation peut ainsi se révéler particulièrement attractif.

Conclusion de Sylvain Le Falher, co-fondateur d’Hello Watt : « Hello Watt transforme les contraintes de la loi énergie climat en opportunité en ayant été sélectionné par les principaux réseaux d'agences immobilières (Laforêt, Century 21) pour accompagner les particuliers et faire les travaux de rénovation énergétique permettant de réduire les consommations d’énergie et d’améliorer les DPE.

Avec les décotes de plus en plus marquées sur les passoires thermiques, rénover un bien énergivore peut être une excellente opportunité financière. Nos analyses montrent que, dans de nombreux cas, le montant de la décote dépasse largement le coût de la rénovation, même avant les aides. Rendre ces projets accessibles et accompagner les particuliers dans leur démarche est essentiel pour accélérer la transition énergétique. C’est notre mission chez Hello Watt. »

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