Résumé et principales conclusions pour la France par Irène Fossé, Director, Recherche
& Stratégie
Europe chez AEW
- Malgré les baisses
des taux d’emprunt immobiliers et une hausse de la production de crédits,
l’accès à la propriété reste difficile pour de nombreux ménages, les conduisant
à rester locataires dans le parc privé plus longtemps. Les prix ont atteint
leur point bas et repartent à la hausse.
- Le parc locatif
privé, qui représente 23% des résidences principales en France, est ainsi sous
tension, avec une production neuve de logements qui connaît une baisse
importante. Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12
mois reste en effet très faible à 294 000, un point bas depuis les années 1990.
- La France se situe
dans la moyenne européenne en ce qui concerne l’encadrement des loyers. Malgré
des réglementations plus strictes, la croissance locative des loyers « prime »
a atteint 2,8% en 2024 à Paris. La croissance des loyers « prime » devrait
atteindre 1,8% par an en moyenne à Paris et à 2,1% à Lyon au cours des cinq
prochaines années.
- L’investissement en
bloc dans le résidentiel a atteint un peu moins de 3 milliards d’euros en
France, une baisse d’environ 10% sur un an. Le résidentiel géré représente un
volume de 700 millions d’euros sur les 3 milliards investis. Une hausse des
volumes investis est attendue en 2025 avec les cessions attendues de larges
portefeuilles.
- En France, la part
des volumes investis en résidentiel a augmenté, de 6% des volumes totaux
investis en immobilier en 2015-2020 à 14% en moyenne ces cinq dernières années.
Cela reste inférieur à l’Allemagne (32%), à la moyenne européenne (22%) et au
Royaume-Uni (20%).
- Les taux de rendement pour du résidentiel « prime » à Paris s’établissent à 3,4% en mars 2025 et
4,2% en régions. Ils devraient rester stables au cours des prochaines années. En ce qui concerne le résidentiel géré, les taux de rendement prime s’établissent à 4,2% pour les résidences étudiantes et
5% pour les résidences services séniors.
- Le rendement global
attendu pour le résidentiel parisien « prime » devrait atteindre 6% par an au
cours des cinq prochaines années, principalement tiré par le rendement locatif
courant et la croissance des loyers.
Principales conclusions
de l’étude
- L'offre neuve de
logements reste insuffisante, notamment au regard des objectifs
gouvernementaux. De plus, le parc locatif privé a tendance à se réduire en
raison d’évolutions réglementaires et fiscales rendant les investissements
locatifs moins attractifs pour les particuliers. C’est notamment le cas au
Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en France.
- Les loyers « prime »
en résidentiel en Europe devraient augmenter de 3,2% par an entre 2025 et 2029,
plus vite que l'inflation, malgré les règlementations mises en place par la
plupart des pays au cours des deux dernières années pour mieux les encadrer.
- Bien qu’en hausse de
25% par rapport à 2023, l'activité d'investissement en résidentiel est restée
modérée en 2024, avec des volumes européens totalisant un peu moins de 40
milliards d'euros. Avec l'amélioration des conditions de financement, la
liquidité s’améliore et contribue à une compression des taux de rendement
prime.
- En raison de
fondamentaux en termes d'offre et de demande solides et des revenus stables,
l'appétit des investisseurs pour le résidentiel reste élevé. Depuis 2008, le
résidentiel a doublé sa part dans les volumes investis en immobilier, toutes
typologies confondues, pour atteindre 21% en 2024.
- Selon nos dernières projections, les taux de rendement prime en résidentiel devraient se resserrer à partir de 2025 de 30 points de base en moyenne d'ici 2029, compensant en partie la hausse de
130 points de base depuis la mi-2022.
- Les rendements globaux en résidentiel en Europe pour la période 2025-2029 sont attendus à 7,7% par an, principalement tirés par le rendement locatif courant (4% par an) et la hausse des valeurs vénales induite par croissance des loyers (3,1% par an) ; la compression des taux rendement ayant, quant à elle, un impact limité (0,6% par an).