Avis d’expert de Gérald Prouteau, Directeur du Développement de
Pierre Premier Gestion
Le club deal immobilier
est une solution à mi-chemin entre l’investissement en direct et
l’investissement via un véhicule collectif à l’instar d’un FPS (Fonds
Professionnel Spécialisé) ou d’un OPPCI dédié (Organisme Professionnel de
Placement Collectif Immobilier). Si le projet immobilier est bien présent, en
revanche, seul un nombre restreint d’investisseurs partageant les mêmes
objectifs de rentabilité et de durée d’investissement y a accès.
Le club deal se
distingue par une structure fermée et une gouvernance centralisée, où
l'opérateur détient le pouvoir décisionnel, sans obligation de concertation,
sauf mise en place d’un pacte d’associés visant à préserver les intérêts des
minoritaires. Cette configuration permet une prise de décision rapide et offre
une flexibilité accrue, des avantages particulièrement appréciés dans un marché
immobilier qui reste attentiste.
Le club deal permet en
effet d’accéder à des actifs trop coûteux pour un seul investisseur ou encore à
des marchés cloisonnés et peu accessibles aux particuliers comme l’hôtellerie,
par exemple. Sa création obéit à une chronologie précise. Dans un premier
temps, l’intermédiaire à l’origine de la création (banque privée, opérateur
immobilier, société de gestion…) identifie préalablement la totalité, ou au
moins un grand nombre, des actifs cibles pour les présenter aux investisseurs
potentiels ; ce qui permet d’appréhender au mieux le couple rendement/risque.
Les investisseurs sont ensuite désignés, et deviennent actionnaires d’une
structure juridique, généralement une SAS (société par actions simplifiée) qui
acquiert les actifs avec un effet de levier de la dette bancaire qui peut être
supérieur à 50% en fonction de la nature de l’opération. Cela sous-entend un
risque accru en contrepartie d’une création de valeur potentiellement élevée.
Son illiquidité est,
elle aussi, une caractéristique du club deal. Les dates d’entrée et de sortie
sont connues et les capitaux sont donc bloqués pour une période déterminée. La
liquidité n’est toutefois pas garantie au moment de la revente, car elle dépend
de l’état du marché de l’immobilier.
La question de
l’expertise et de l’expérience réelle de l'opérateur se posent également. Les
acteurs entrant sur ce marché, qui n’ont pas les mêmes obligations
réglementaires que les PSI et les sociétés de gestion traditionnelles, peuvent
présenter des solutions risquées et conduire les investisseurs à la perte
partielle ou totale de leurs investissements. La concentration des pouvoirs
dans les mains de l’opérateur à l’origine du club deal peut également
constituer un risque pour les investisseurs, notamment en cas de divergences
stratégiques par exemple sur le prix de revente. Une participation d’au moins
20 % de l’opérateur au capital de la société peut être un gage de confiance et
d’alignement d’intérêts.
Les club deals attirent les investisseurs, car ils ont des objectifs de performance élevée semblables à ceux des fonds professionnels dont ils sont finalement assez proches, mais souvent avec des horizons d’investissement plus courts, inférieurs à 5 ans. Ils peuvent aussi donner accès à des classes d’actifs plus confidentiels comme le marché de l’hôtellerie, murs et fonds, tout en répondant aux objectifs des investisseurs de remploi de l’article 150-0 B ter du Code Général des Impôts.