Une transaction équilibrée et éthique,
qui concilie les attentes des vendeurs (seniors) et des investisseurs
Dans un marché
immobilier sous pression, qui reste marqué par les tensions économiques et
politiques actuelles, le point d’équilibre entre vendeurs et acheteurs est
parfois difficile à trouver. D’un côté les vendeurs sont réticents à accepter
des baisses de prix, de l’autre les investisseurs doivent composer avec des
perspectives de rentabilité réduite du fait d’une fiscalité croissante et d’un
pouvoir d’achat immobilier en baisse. Dans cette recherche du point
d’équilibre, une solution se démarque, le Contrat Monetivia, qui propose un
modèle d’investissement en nue-propriété sur mesure. Conçu pour concilier les
attentes des vendeurs seniors et des investisseurs dans une logique de sécurité
et d’équité, ce contrat permet de garantir une transaction équilibrée.
Redéfinir l’équilibre
transactionnel dans un marché sous tension
Dans un contexte de
hausse continue des taux de crédit immobilier depuis trois ans (même s'ils ont
entamé une baisse depuis trois mois) et de baisse du pouvoir d'achat
immobilier, le Contrat Monetivia se positionne comme une solution équilibrée et
durable de vente en nue-propriété. Pour rappel, l’investissement en
nue-propriété repose sur le démembrement de propriété, où l’acquéreur
(nu-propriétaire) achète uniquement les murs d’un bien immobilier à un prix
décoté (30 à 50% de sa valeur en pleine propriété), sans en percevoir les
loyers ni en avoir l’usage pendant une période déterminée
(10 à 20 ans). En
contrepartie, le vendeur (usufruitier) conserve le droit d’usage et de location
du bien durant cette période, lui permettant d’en tirer des revenus locatifs ou
de l’occuper. À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère
automatiquement la pleine propriété.
Le Contrat Monetivia
entend, à travers cette transaction en démembrement temporaire, répondre
simultanément aux besoins de deux parties :
• Pour les vendeurs
seniors,
il s’agit de monétiser leur logement au meilleur prix pour en retirer un
capital, sans renoncer à y vivre aussi longtemps que possible et sans prendre
le risque de le brader.
• Pour les
investisseurs,
ce contrat permet d’investir dans un bien occupé avec à la clé une meilleure
rentabilité que l’investissement locatif classique grâce à une décote sur le
prix d’achat et à une fiscalité avantageuse. Le tout avec un risque quasi-nul
et sans aucune spéculation sur la longévité des vendeurs.
La valeur ajoutée de ce
montage est de garantir dans tous les cas une transaction équilibrée grâce à un
ajustement des conditions financières selon la durée réelle d’occupation du
bien, que l’on ne connait pas au départ.
Un double mécanisme de
protection pour un modèle « gagnant-gagnant »
Le Contrat Monetivia
basé sur le principe du démembrement temporaire, introduit une approche unique
en prenant en compte les deux scénarios possibles d’occupation du bien, et en
incluant des mécanismes de protection sécurisant les deux parties quelle que
soit la longévité du vendeur.
• Cas d’une occupation
prolongée pour le vendeur senior : si le senior est encore en vie et souhaite
rester dans son logement au-delà de la durée du démembrement temporaire fixée
au départ, une assurance indemnise l’investisseur sous forme de rente tant que
le bien reste occupé. En effet, le vendeur souscrit lors de la transaction une
assurance de type rente différée auprès d'Allianz Vie, partenaire de Monetivia,
dont l’investisseur est bénéficiaire. La rente versée par l’assureur protège le
rendement de l’investissement en lui assurant un revenu régulier et est nettement
moins imposable qu’un loyer (régime fiscal de la rente viagères à titre
onéreux).
• Cas d’une occupation
du bien plus courte que prévu : si le vendeur décède avant la fin de la durée
du démembrement temporaire fixée au départ, l’investisseur devient alors plein
propriétaire de façon anticipée. Dans ce cas, pour préserver l’équilibre
financier de la transaction, le Contrat Monetivia prévoit le partage entre les
parties du gain réalisé correspondant à l’usufruit non consommé par le vendeur.
L’investisseur doit alors verser une soulte* aux héritiers du vendeur,
néanmoins celle-ci est inférieure à la valeur de l’usufruit « gagné » par l’investisseur.
Les intérêts des deux parties sont ainsi préservés : les héritiers bénéficient
de la révision à la hause du prix grâce à la soulte versée ; tandis que
l’investisseur voit la rentabilité de son investissement améliorée toutes
choses égales par ailleurs.
Une alternative éthique
aux enjeux du vieillissement et de l’investissement
Avec ses mécanismes de
protection financier et assurantiel, le Contrat Monetivia se présente comme une
réponse moderne et équilibrée aux enjeux du vieillissement de notre pays et du
marché de l’immobilier. En intégrant contractuellement une logique gagnant-gagnant,
il encourage une convergence des attentes entre vendeurs seniors et
investisseurs, dans un esprit de solidarité et de transparence. Pour le senior,
c’est la garantie de pouvoir vieillir chez soi dans de bonnes conditions, en
monétisant son immobilier de façon sécurisée. Pour l’investisseur, c’est
l’opportunité d’un placement performant, sécurisé et éthique, pour préparer sa
retraite ou se constituer du patrimoine.
« Dans un marché
immobilier en quête de repères, explique Thomas Abinal, directeur général et
co-fondateur de Monetivia, cette solution s’impose comme un modèle à suivre
pour réconcilier les aspirations patrimoniales et les réalités économiques,
tout en laissant de côté toute forme de spéculation sur la durée de vie du
vendeur ».
*compensation financière qui peut être versée dans le cadre d'une répartition de biens.