L’année 2025 marque un tournant majeur pour le secteur de l’immobilier en France. De nouvelles réglementations et mesures entreront en vigueur, redéfinissant les pratiques pour les professionnels et les particuliers.
La FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) rappelle ici les principaux changements qui façonneront l’immobilier de 2025 et livre ses
recommandations pour s’y préparer.
Fin des passoires
thermiques : une obligation de rénovation énergétique
• Tous les logements classés G seront
considérés comme indécents :
Dans le cadre de la loi
Climat et résilience votée en août 2022, dès le 1er janvier 2025, les
propriétaires de logements classés G selon le Diagnostic de Performance
Énergétique (DPE) ne pourront plus louer leurs biens. Selon la FNAIM, ce sont
plus de 500 000 biens qui sont aujourd’hui classés G, et plusieurs dizaines de
milliers qui pourraient sortir du parc locatif faute de travaux, souvent
inaccessibles pour de nombreux propriétaires bailleurs.
Rappelons qu'à compter
du 1er janvier 2028, les logements classés F deviendront, à leur tour,
indécents puis à compter du 1er janvier 2034 les logements classés E seront eux
aussi concernés.
Pour la Guadeloupe, la
Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, les logements classés G ne seront
considérés comme indécents, et donc exclus de la location, qu’à compter du 1er janvier
2028 seulement. Au 1er janvier 2031, les logements en catégorie F deviendront
également indécents.
• Invalidité de tous les DPE réalisés
avant le 1er juillet 2021
L'article D. 126-19 du
code de la construction et de l'habitation a instauré une période transitoire
pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021. Ainsi, dans la limite de dix
ans de validité, ces DPE sont valides :
o Jusqu'au
31 décembre 2022
si réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017
o Jusqu'au
31 décembre 2024
si réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.
Cette période
transitoire prenant fin à compter du 1er janvier 2025, seuls les DPE réalisés à
compter du 1er juillet 2021 seront encore valables et pourront être annexés à
un bail d'habitation.
• Mention obligatoire du DPE dans le
bail d’habitation
À compter du 1er
janvier, les baux d'habitation nus ou meublés devront comporter la mention «
niveau de performance du logement... » suivie de la lettre du classement du
logement par le DPE requis.
• Réalisation obligatoire d'un DPE
collectif pour les syndicats de copropriété de 50 à 200 lots, en métropole
La loi Climat et résilience a généralisé l'obligation de réaliser un « DPE collectif » à l'ensemble des bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Ce diagnostic doit être
renouvelé ou mis à jour tous les dix ans sauf lorsqu’un DPE réalisé après le
1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A
(bâtiment extrêmement performant), B (bâtiment très performant) ou C (bâtiment
assez performant).
Le 1er janvier 2024, cette obligation entrait en vigueur pour les immeubles en copropriété de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, situés en métropole.
Ce 1er janvier 2025, c’est au tour des copropriétés de la métropole entre 50 et 200
lots d’entrer dans le périmètre de cette obligation.
• Audit énergétique obligatoire à la
vente pour les biens classés E
À compter du 1er
janvier, les biens appartenant à la classe E du DPE doivent faire l'objet d'un
audit énergétique au moment de la vente (pour les compromis de vente signés à
compter de cette date).
Encadrement renforcé
des meublés de tourisme
Les meublés de tourisme seront également soumis à une réglementation plus stricte. Les propriétaires devront déclarer leur activité dans un registre national, garantissant ainsi une meilleure transparence et limitant les abus.
À compter du 1er janvier, les communes qui le souhaitent pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location touristique des résidences principales dans la limite de 90 jours, le plafond étant aujourd’hui de 120 jours (soit désormais dans une fourchette de 90 à 120 jours) (article L 324—1—1 IV. du code du tourisme).
L’amende encourue en
cas de dépassement de cette durée maximale de location pour les résidences
principales de 120 jours, ou de 90 jours si elle est réduite, est portée à 15
000€ contre 10 000€ auparavant (art. L 324—1—1 alinéa V modifié du Code du
tourisme).
Plan pluriannuel de
travaux pour les copropriétés comprenant au plus 50 lots « principaux »
L'ultime échéance fixée
par la loi Climat et résilience contraint les syndicats de copropriétaires
comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de
commerce à adopter un Plan pluriannuel de travaux (PPT).
Au 1er janvier 2025, ce
sont les derniers à être concernés par l'obligation de faire réaliser un projet
de plan pluriannuel de travaux. Pour rappel, le plan pluriannuel de travaux
(PPT) est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier
de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et
son bon entretien.
Information de
l'acquéreur ou du locataire concernant l’obligation légale de débroussaillement
À compter du 1er
janvier 2025, l'état des risques prévu par l'article L.125—5 du code de
l'environnement (version en vigueur à cette date), annexé à la promesse de
vente ou au contrat de location, devra être complété par une information de
l'acquéreur ou du locataire d'un bien situé dans des zones assujetties à des
obligations de débroussaillement ou de maintien en l'état débroussaillé (OLD).
La fiche d'information
dédiée qui sera disponible sur le site Géorisques devra être jointe à cet état
des risques, obligatoirement remis lors de la première visite d'un tel bien.
Fin du dispositif Pinel
Alors que le dispositif
de réduction d’impôt Pinel doit prendre fin ce 31 décembre 2024, des
amendements avaient été déposés lors de la discussion du projet de loi de
finances pour 2025, en vue d'une extension du bénéfice de la réduction d'impôt
aux contrats préliminaires de réservation pris avant le 31 décembre 2024 et
dont les actes authentiques sont conclus au plus tard le 31 mars 2025.
Le projet de loi de
finances n'ayant pu être adopté, la souscription à un investissement immobilier
locatif Pinel est désormais impossible à compter du 1er janvier 2025.
Autorisations
d'urbanisme : nouvelles règles et nouveaux formulaires de demande
À compter du 1er
janvier 2025 :
• Les demandes de modification ou de
régularisation d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une
déclaration préalable, en cours de validité, devront être réalisées en
utilisant le nouveau formulaire Cerfa n° 16700.
• Les demandes de transfert d'un permis
de construire,
d'un permis d'aménager et d'une déclaration préalable, en cours de validité,
devront être régularisées en utilisant le nouveau formulaire Cerfa n° 16701.
• Les demandes de déclaration préalable
de travaux
devront être régularisées en utilisant le nouveau formulaire Cerfa n° 16702.
• Les demandes de déclaration préalable
portant sur un projet d'aménagement (lotissement / division) devront être
régularisées en utilisant le nouveau formulaire Cerfa n° 16703.
Anticiper pour mieux
s’adapter
Face à ces changements, la FNAIM se mobilise pour accompagner ses adhérents. Guides pratiques, outils d’aide à la décision et conseils personnalisés sont déjà disponibles pour leur permettre d’anticiper ces évolutions.