L'analyse de l’équipe Recherche Europe d’AEW
§ Les bureaux « prime »
offrent les meilleurs rendements de tous les secteurs immobiliers, soit 10,9%
par an au cours des cinq prochaines années.
§ Le Benelux et la France
devancent le Royaume-Uni en termes de rendements globaux attendus (10,3% par
an).
§ Le rebond attendu des
rendements est cohérent avec la remontée des valeurs vénales constatées après
la crise financière mondiale.
§ Une analyse
complémentaire montre que les rendements globaux pour les actifs de moins bonne
qualité ou moins bien situés resteront inférieurs aux rendements globaux « prime »
en raison d’une moindre compression attendue des taux de rendement .
§ La baisse des taux
d'intérêt a rendu la dette à nouveau relutive pour les investisseurs, ce qui
devrait pousser les volumes d’investissement à la hausse.
§ 92% des marchés
européens sont classés comme attractifs ou neutres, le Benelux se classant en
tête.
AEW, l’un des leaders
mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers,
publie aujourd'hui son étude « Perspectives Annuelles 2025 », qui
appelle les investisseurs à se préparer au rebond du marché. Comme attendu, les
banques centrales ont commencé leur cycle de baisse de taux directeurs au début
du second semestre 2024, l'inflation ayant fortement baissé. Le scénario
macroéconomique central d'AEW anticipe une croissance modérée du PIB et un
resserrement des taux obligataires d'État.
Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, rappelle : « Les fondamentaux macroéconomiques et immobiliers se sont améliorés, avec une baisse de l'inflation, des taux directeurs et des taux d'intérêt, permettant à la dette de devenir à nouveau relutive pour les investisseurs. Les baisses anticipées des taux obligataires devraient également contribuer à une baisse des taux de rendement immobiliers et réajuster à la hausse les valeurs vénales après leurs récentes corrections. L'impact combiné de la croissance des loyers et du resserrement des taux de rendement porte nos prévisions de rendements globaux à 9,2% par an au cours des cinq prochaines années, avec les bureaux « prime » en tête.
Ces rendements sont issus de notre scénario central et sont cohérents
avec la reprise observée après la crise financière mondiale. Les récents
mouvements sur les marchés financiers reflètent néanmoins les préoccupations
sur une hausse à court terme de l’inflation et sur un possible ralentissement
du cycle de baisse des taux directeurs. Nous modélisons un scénario pessimiste
qui prend en compte ces risques et leur impact à terme sur les rendements
immobiliers qui seraient alors inférieurs de 0,6% par an aux rendements
dans le scénario central ».
La dette immobilière en
Europe devient à nouveau relutive pour les investisseurs
Les coûts d'emprunt en zone euro devraient diminuer légèrement pour atteindre 3,6% d'ici le quatrième trimestre 2025, contre 3,8% au troisième trimestre 2024. À 5,2% en moyenne, les taux de rendement immobiliers « prime » tous secteurs confondus en zone euro rendent désormais la dette relutive pour les investisseurs. C’est également le cas au Royaume-Uni, mais dans une moindre mesure, car les taux swap et les marges britanniques restent plus élevés que dans la zone euro. Les conditions de refinancement se sont également assouplies.
La dernière
estimation du déficit de financement d'AEW a ainsi baissé à 86 milliards
d'euros pour 2025-27, contre 99 milliards d'euros pour 2024-26. En pourcentage
des prêts octroyés, le déficit de financement est maintenant de 13% pour les
trois prochaines années, en baisse par rapport au 17% estimé précédemment. Les
prêts adossés à des actifs situés en Allemagne ou à des bureaux représentent la
plus grande partie de ce déficit. Le déficit de financement pour les prêts
ayant des collatéraux en Italie et en Espagne est moins important qu’en moyenne
en Europe.
Les taux de vacance
modérés soutiennent la croissance des loyers
Les taux de vacance
dans la plupart des marchés immobiliers en Europe ont tendance à baisser depuis
la pandémie de Covid, à l'exception des bureaux pour lesquels le taux de
vacance est le plus élevé de tous les secteurs, à 9%. Ce chiffre est en hausse
par rapport aux 5% enregistrés avant la pandémie à la fin de l'année 2019. AEW
prévoit que ce taux de vacance sur les marchés des bureaux atteigne un point
haut en 2024 avant de refluer à 6,8% fin 2029. La logistique affiche le taux de
vacance le plus bas de tous les secteurs à 2%.
Le scénario central
d'AEW prévoit une croissance des loyers « prime » de 2,1% par an en
moyenne en 2025-29. La croissance attendue des loyers des bureaux « prime »
est la plus forte de tous les secteurs, à 2,6% par an, dépassant légèrement
celle du résidentiel (2,5%) et de la logistique (2,3%). Les loyers des centres
commerciaux « prime » et des commerces de pied d’immeuble devraient croître
moins rapidement que la moyenne, à 1,3% par an pour 2025-29.
L’amélioration de la
confiance commence à stimuler les volumes d’investissement
Reflétant des
fondamentaux plus favorables, la dernière enquête « IPE Real Assets
Expectations » confirme que la confiance sur les croissances de valeur en
capital s’est progressivement améliorée, le résidentiel et la logistique
affichant les meilleurs résultats. Alors que les bureaux et les commerces
étaient encore à la traîne, la confiance sur les croissances attendues des
valeurs de ces deux secteurs s’est également sensiblement améliorée.
L’équipe Recherche d’AEW prévoit un volume total d’investissement en immobilier en Europe de
170 milliards et 200 milliards d'euros en 2024 et 2025 respectivement, en hausse par rapport aux
150 milliards d'euros investis en 2023, les attentes en termes
de prix entre vendeurs et acquéreurs continuant de se resserrer. Les secteurs
alternatifs continuent à gagner des parts de marché et représentent un record
de 18% des volumes investis sur les quatre derniers trimestres.
Les taux de rendement
immobiliers « prime » se sont stabilisés dans les cinq grandes typologies
d’actifs depuis le premier trimestre 2024 et les prévisions d'AEW confirment
que les baisses des valeurs enregistrées depuis la hausse des taux d’intérêt
touchent à leur fin. Avec la baisse des taux obligataires prévue sur les cinq
prochaines années, les taux de rendement des bureaux « prime » devraient se
resserrer le plus, de 70 points de base, suivis par la logistique et les
centres commerciaux, tous deux de 40 points de base. Les taux de rendement « prime »
en résidentiel et commerces de pied d’immeuble devraient se resserrer de 30
points de base et de 20 points de base respectivement.
Les bureaux prime
européens et la France offrent les rendements globaux les plus élevés
Le rendement global moyen dans le scénario central d'AEW s'élève à 9,2% par an pour 2025-29 sur l'ensemble des 197 marchés couverts. Les bureaux « prime » offrent les rendements les plus élevés, soit 10,9% par an au cours des cinq prochaines années, grâce au rebond des valeurs vénales, à l'amélioration des perspectives de croissance des loyers et à la compression des taux de rendement. La France et le Benelux devraient surperformer les autres pays avec un rendement global moyen de
10,3% par an, suivis de près par le Royaume-Uni (10,2% par an), qui
passe en troisième position.
Pour la première fois, AEW fournit également des prévisions sur les loyers et taux de rendement des actifs dits « secondaires » (en termes de qualité ou de localisation) avec une couverture de 39 marchés. Les rendements globaux attendus sont de 9,1% par an pour ces marchés « secondaires » contre
9,7% par an pour les
marchés « prime » à périmètre équivalent. Les rendements
globaux pour les actifs secondaires offrent un meilleur rendement locatif, de
6,7% par an, tandis que les actifs « prime » bénéficient davantage
d’une croissance en capital plus élevée grâce à la compression attendue des
taux de rendement.
La majorité des marchés
européens sont jugés attractifs dans l’analyse des rendements ajustés aux
risques
L'analyse d'AEW sur les rendements ajustés au risque donne un signal positif aux investisseurs, avec
92% des 168 marchés européens couverts classés attractifs ou neutres. Cette analyse est fondée sur un rendement global moyen attendu de 9% par an contre un rendement global exigé de 7,3% par an, ce qui représente une différence de 170 points de base en moyenne sur l'ensemble des 168 marchés. Le Benelux arrive en tête avec 18 marchés sur 20 jugés attractifs. L'Allemagne, avec un seul de ses
24 marchés considéré comme moins attractif, présente davantage de marchés
attractifs ou neutres par rapport à la moyenne européenne.
Ces perspectives de rendement globaux peuvent sembler optimistes mais sont cohérentes avec le rebond des valeurs vénales constaté après la crise financière mondiale. Après une baisse similaire des valeurs pendant deux ans, il a fallu sept ans pour retrouver les niveaux d'avant la crise financière mondiale. Le scénario central d'AEW prévoit que les valeurs vénales reviendront à leur niveau du deuxième trimestre 2022 après sept ans et demi, soit au quatrième trimestre 2029.
