La ville et les attentes immobilières des territoires et
des collectivités pour aujourd’hui et pour demain.
Le
logement, priorité unanime
Novaxia,
leader du recyclage urbain en France, publie une étude inédite sur les attentes
immobilières et urbaines des territoires et des collectivités, menée en
partenariat avec le cabinet EY. Dans un contexte de transformation profonde du
secteur immobilier, cette étude met en lumière les défis et priorités des
grandes métropoles françaises en matière de développement urbain.
« L’étude
confirme que le logement est le principal enjeu immobilier en France et le 1er
motif d’inquiétude des acteurs publics. Les décideurs interrogés ont exprimé la
volonté de voir plus de mixité, plus de nature en ville avec moins de densité,
un cocktail complexe d’un point de vue de l’équation économique d’un projet. À
nous, acteurs de l’immobilier, de relever le défi en déployant des solutions
ingénieuses et innovantes. Le recyclage urbain en fait partie ! », commente Joachim
Azan, Président fondateur de Novaxia.
Les
principaux chiffres clés
● Dans toutes les métropoles, le logement
apparaît comme étant le principal besoin.
● 73% des répondants font de la mixité sociale
un enjeu prioritaire.
● 86% souhaitent une densité raisonnée,
combinée avec de la renaturation.
● La totalité des franciliens interrogés portent une attention à la réversibilité
des usages.
● 78% des interrogés dans les métropoles régionales évoquent une demande de
bureaux.
Cette
étude, qui s’appuie sur 22 entretiens qualitatifs avec des décideurs des
collectivités et des aménageurs publics, se concentre sur quatre grandes
métropoles avec un fort potentiel de recyclage urbain : la région
Île-de-France, Aix-Marseille, Lyon et Toulouse.
En
résumé
L’étude
permet de saisir les nouvelles attentes des décideurs publics à court, moyen et
long terme :
> À
court terme, les
facteurs favorisant l’acceptation des projets sont de plusieurs ordres :
mixités sociale et fonctionnelle, performance environnementale, rénovation de
l’existant, échanges avec les acteurs locaux ou encore intégration dans
l’environnement urbain immédiat.
> À
moyen terme,
les besoins immobiliers des métropoles portent principalement sur la production
de logements de qualité permettant de garantir la mixité sociale et
générationnelle (principalement sur des surfaces allant du T1 au T3) et des
logements étudiants. L’étude fait également état d’une demande d’immobilier
tertiaire dans les métropoles régionales, avec une offre abordable pour les
startups et acteurs de l’ESS.
> Enfin, à plus long terme, l’étude permet d’obtenir une vision plus précise des désirs des collectivités pour la ville de demain : une ville co-construite par des acteurs publics et privés via de nouveaux modèles économiques et en rénovant le parc existant. Le tout en anticipant la réversibilité des usages, en permettant une activité économique en ville et l’usage de mobilités douces et décarbonées, mais aussi et surtout en maintenant la qualité de vie et le confort.
« A
travers cette étude, nous souhaitons favoriser la collaboration et la
compréhension mutuelles entre tous les acteurs qui font aujourd’hui la ville,
en allant du public au privé. Nous sommes convaincus que le dialogue des
parties prenantes et la construction conjointe contribueront à un immobilier
plus responsable et mieux adapté aux besoins locaux », explique Romain
Ferré, directeur de la Promotion chez Novaxia Développement.
Et
dans le détail ?
Enseignement
#1 - La mixité sociale est une priorité commune à tous les élus, avec une
attention particulière concernant la construction de logements classiques et
abordables.
73% des
élus interrogés ont spontanément évoqué la notion de mixité sociale, très
souvent en premier devant toutes les autres préoccupations exprimées. Ils
s'accordent à dire que la production de logements est le besoin principal dans
les métropoles étudiées. La demande se concentre surtout sur les petits
logements (T1 à T3) pour s’adapter au pouvoir d’achat des clients et à la
démographie urbaine (diminution de la taille des ménages, familles
monoparentales, etc.). Cependant, les élus souhaitent aussi des logements
familiaux, surtout dans certains quartiers centraux où les familles ne peuvent
plus se loger et où certaines écoles voient des classes fermer. Les élus ont
par ailleurs, la volonté de développer des logements accessibles au plus grand
nombre, afin de diversifier les catégories socioprofessionnelles ciblées. Le
BRS (Bail Réel Solidaire), qui permet de séparer le foncier du bâti, fait
l’objet d’une forte popularité. À noter que les ventes nettes de logements en
BRS en 2023 sont en progression de +71%. Certains modèles évoqués par les
intervenants reposent sur l’intervention d’acteurs innovants se positionnant
comme tiers investisseurs.
Enseignement
#2 - Les
élus mettent l’accent sur le respect des critères environnementaux, mais cette
dimension semble porter sur des considérations autant marketing que techniques.
Les
critères environnementaux sont considérés fondamentaux dans tous les projets de
construction. Les élus interrogés ont insisté sur l'importance du bilan carbone
à long terme des bâtiments. L'analyse de leur cycle de vie est désormais
scrutée, encourageant le réemploi des matériaux et les filières locales. La
notion de décarbonation s'appuie sur des matériaux écologiques (bois, pierre,
terre). La protection de la biodiversité et la végétalisation sont autant de
critères mis en avant. Les décideurs portent également une attention croissante
à la qualité du bâti ainsi qu’au confort pour l’usager, soulignant l'importance
de la luminosité (avec des logements traversants à partir du T3). Le confort
thermique d'été a été fortement évoqué, impliquant la réduction de la
minéralité urbaine et la gestion des îlots de chaleur (via notamment
l’intégration d'espaces extérieurs végétalisés, privés ou partagés). Les
acteurs publics favorisent, par ailleurs, les projets de réhabilitation plutôt
que la construction neuve. En ce sens, 82% d’entre eux préfèrent éviter le
plus possible la démolition de bâtiments existants, pour réduire l’empreinte
carbone et préserver l’identité visuelle de leur ville.
Enseignement
#3 - Les élus expriment de nouvelles attentes pour les projets urbains, en
privilégiant des projets plus sobres, de taille maîtrisée et favorisant la
mixité fonctionnelle.
L’étude
constate un appétit des collectivités pour des projets de taille plus modeste,
avec une densité raisonnée (spontanément évoquée pour 86 % des acteurs
interrogés). Dans un cadre de pénurie foncière et de trajectoire vers la zéro
artificialisation nette (ZAN), la densification est de mieux en mieux acceptée
par les élus, à condition qu’elle soit raisonnée et assortie d’espaces publics
végétalisés et de qualité. Ils appellent toutefois à des projets immobiliers de
taille maîtrisée, avec moins de hauteur dans les quartiers déjà denses.
L’intégration des projets dans leur environnement urbain immédiat, tant sur le
plan architectural que programmatique, est par ailleurs un critère essentiel.
La notion de qualité bâtimentaire inclut également l’anticipation de la
réversibilité des usages dès la conception (une notion répétée par l’ensemble
des interrogés franciliens). Certaines solutions ont été évoquées, comme la
conception de structures bâtimentaires facilement convertibles pour un autre
usage ou l’utilisation de permis flexibles sans usage pré-affecté.
Enseignement
#4 - L’immobilier économique doit désormais inclure des offres accessibles aux
startups, PME et acteurs de l’ESS.
L'immobilier
tertiaire connaît des dynamiques opposées entre les métropoles régionales et
l’Île-de-France. 78% des acteurs interrogés dans les métropoles régionales ont
spontanément évoqué une demande en bureaux. En région parisienne, ce constat
diffère et les zones périphériques connaissent une vacance élevée qui invite à
envisager des reconversions. Les grands projets de bureaux semblent désormais
dépréciés par les métropoles pour éviter les quartiers monofonctionnels. Là où
les marchés sont tendus, les élus préfèrent promouvoir une mixité des usages.
Ils souhaitent par ailleurs fournir une offre tertiaire accessible aux PME.
Certains territoires explorent des modèles de péréquation où des loyers plus
élevés financeraient des loyers subventionnés pour les petites entreprises,
acteurs de l’ESS et start-up en croissance. On constate enfin une volonté commune
de réintroduire des activités productives en milieu urbain avec des locaux
adaptés. Des offres mixtes, telles que les espaces "techtiaires",
émergent pour répondre aux besoins techniques et plus classiques des
entreprises.
Enseignement
#5 - Quel que soit le territoire, il existe des priorités convergentes ainsi
qu’une volonté de co-construire les projets avec la population et les
professionnels.
Les attentes et désirs exprimés sont globalement cohérents d'un territoire à l'autre, indépendamment de la taille de la métropole, de son positionnement économique ou de sa coloration politique. Tous les acteurs s’accordent à dire qu’un virage stratégique vers une vision plus durable de la ville a été pris ces dernières années. Les participants ont unanimement identifié des concepts clés et pérennes s'articulant autour de 3 axes majeurs : la mixité sociale, la mixité fonctionnelle ainsi que la prise en compte des défis environnementaux. Il y a néanmoins des nuances dans le degré d'ambition retenu, en fonction des territoires et des élus. Le niveau des attentes coïncide généralement avec l’orientation politique de l’exécutif en place. Les choix des maires et des élus de quartier peuvent aussi amener des nuances dans les attentes au niveau local, y compris au sein d’une même métropole.