Par Jean-Jacques Olivié, Président d’Euryale.
Pendant des décennies,
les bureaux et les commerces ont été considérés comme les actifs prime du
marché immobilier, synonymes de performance, de liquidité et de sécurité.
Toutefois, ces dernières années, l’évolution des taux d’intérêt, l’évolution
des usages et les fluctuations économiques ont fragilisé la prééminence de ces
classes d’actifs. Les bureaux, longtemps perçus comme une valeur sûre, ont été
les premiers à ressentir les effets de la volatilité des taux, entraînant une
baisse significative de leur valeur. En revanche, l’immobilier de santé s'est
affirmé comme une classe d'actifs résiliente et prometteuse, méritant
aujourd'hui de porter le statut de prime… à condition de s’entendre sur la
définition du prime !
Une nouvelle définition
de l'immobilier prime
Traditionnellement, le
concept d'immobilier prime reposait sur l'emplacement, souvent résumé par la
formule "emplacement, emplacement, emplacement". Pourtant, avec
l'émergence de l'immobilier géré, une nouvelle approche s’est imposée. Dans
l'immobilier de santé, l’exploitant est profondément lié à la valorisation de
l’immeuble, car celui-ci constitue son principal outil de travail. Ce modèle
diffère des bureaux et commerces, où la relation entre locataire et actif est
moins exclusive, et donc plus distanciée et instable. Or, la stabilité est
précisément ce qui définit, en dernière analyse, la notion de prime.
Les baux de longue
durée, allant parfois jusqu'à 30 ans en Europe et 12 ans en France, offrent une
stabilité que les autres classes d’actifs ont de plus en plus de mal à
garantir. Cette résilience, couplée à des besoins structurels croissants,
positionne désormais l'immobilier de santé comme un prime incontournable.
Contrairement aux bureaux et commerces, qui depuis les années 70 sont arrivés
aujourd’hui à maturité, le marché de la santé est porté par des dynamiques
démographiques puissantes, notamment le vieillissement de la population.
Un actif résilient dans
un environnement instable
L'immobilier de santé,
lorsqu’il est loué à des opérateurs solides, ne se contente pas d'offrir une
simple performance en matière de rendement ; il défend surtout une stabilité
des valeurs, un atout crucial dans le contexte actuel. Alors que les bureaux et
les commerces subissent la pression des cycles économiques, les investisseurs
se tournent de plus en plus vers des actifs capables de résister aux crises et
aux baisses de valeur. La quasi-totalité des SCPI spécialisées dans
l’immobilier de santé, à l’image de Pierval Santé, en sont un exemple probant :
elles ont traversé les turbulences récentes sans subir de dévalorisation,
prouvant ainsi la solidité de cette classe d’actifs.
De l'actif alternatif à
l'actif défensif : l’évolution de l’immobilier de santé
Il y a encore une
dizaine d’années, l’immobilier de santé était perçu comme un actif de
diversification, un complément au portefeuille d’un investisseur.
Progressivement, au fil des crises économiques et des mutations du marché
immobilier, son statut a évolué. Sur la période Covid on parle déjà de « classe
d’actifs alternatifs ». Mais depuis la flambée des taux directeurs et la
récente crise immobilière, la santé a évolué vers le statut de « classe
d’actifs alternatifs et défensifs ». De sorte qu’aujourd’hui cette classe
d’actifs s’impose comme un véritable pilier de la résilience.
En tant qu'expert de ce
secteur depuis plus de 10 ans, Euryale a pu contribuer à cette transformation
en profondeur, en proposant une offre « pure santé » à une clientèle
d’investisseurs particuliers et institutionnels. La demande croissante pour des
structures de santé adaptées à une population vieillissante, combinée à des
modèles économiques robustes, a fait de l’immobilier de santé une classe
d’actifs incontournable, non plus perçue comme un simple complément, mais comme
un acteur majeur du paysage immobilier.
L’immobilier de santé,
un actif prime d’avenir
L'immobilier de santé
redéfinit aujourd'hui les critères d'un actif prime. Là où les bureaux et les
commerces s’étaient imposés par leur emplacement stratégique, l'immobilier de
santé se distingue par sa gestion partenariale et sa résilience. Avec des baux
longs, une stabilité renforcée et des besoins structurels soutenus par les
dynamiques démographiques, cette classe d'actifs émerge comme un nouvel étalon
de sécurité et de performance.
Les investisseurs, confrontés à des marchés plus volatils, privilégient désormais la stabilité des valeurs. Dans cette quête, l’immobilier de santé répond parfaitement à leurs attentes. Il n'est plus simplement une alternative ou un actif défensif ; il est devenu le nouveau prime, offrant des perspectives solides pour l'avenir.