Menée conjointement par
l’ASPIM et l’OID (Observatoire de l’Immobilier Durable), cette deuxième édition
de l’étude synthétise pour 2024 les grandes tendances des pratiques ESG des
produits financiers immobiliers, tant en réponse aux évolutions réglementaires
qu’aux démarches volontaires de labélisation ISR.
Principaux résultats de
l’étude
1/ Article 29 de la Loi
Energie-Climat
Texte national
complémentaire au dispositif de durabilité européen, l’Article 29 de la Loi
Energie-Climat (LEC) précise les informations à communiquer en matière de
reporting extra-financier. La LEC s’applique aux sociétés de gestion et aux
fonds dont le bilan ou le montant des encours dépasse le seuil de
500 millions
d’euros.
Cette nouvelle édition
de l’étude entend donc matérialiser l’application des nouvelles exigences et à
mieux comprendre comment les acteurs les ont intégrées : risques ESG, physiques
climatiques, de transition ou approche en matière de biodiversité.
2/ Règlement SFDR
Le règlement SFDR
(Sustainable Finance Disclosure Regulation) instaure des règles communes de
reporting extra-financier pour les acteurs des marchés financiers, incluant
notamment une classification des fonds (Article 6, 8 et 9) en fonction de leur
stratégie en matière de durabilité.
Tous les fonds
immobiliers de l’échantillon analysé répondent à la classification SFDR. La
classification se répartit de la façon suivante :
• L’Article 6 : 16,3% en valeur et 57
en nombre,
• L’Article 8 : 58,6% en valeur et 54
en nombre – (chiffre couvrant les fonds Article 8 et 8 hybride, et
• L’Article 9 : 25% en valeur et 9 en
nombre).
A date, l’étude ne
comporte donc pas de fonds non classés.
3/ Taxinomie
environnementale européenne
Texte de référence
permettant de classifier une activité économique comme « durable » sur le plan
environnemental, si celle-ci contribue substantiellement à au moins un objectif
environnemental sans nuire aux autres, tout en respectant les garanties minimales.
Les taux d'alignement
réels des fonds immobiliers sont relativement faibles, comme indiqué dans le
graphique ci-dessus. Les fonds peuvent aligner leurs dépenses en capital
(CapEx) et en exploitation (OpEx) sur trois objectifs environnementaux
principaux : les deux objectifs climatiques (atténuation et adaptation au
changement climatique) et la transition vers une économie circulaire.
Cependant, le chiffre d'affaires (CA) ne peut être aligné que sur les objectifs
d'atténuation du changement climatique et d'économie circulaire. La rigueur des
critères de la taxinomie, conçus pour valoriser uniquement les activités ayant
un impact environnemental exemplaire, contribue également à expliquer pourquoi
les taux d'alignement restent bas à ce stade, bien que des améliorations soient
attendues à mesure que les entreprises s'adaptent à ces exigences.
4/ Label ISR
Le Label ISR est un
label d’État français, décliné au secteur de l’immobilier selon un référentiel
spécifique, afin de valoriser les fonds engagés dans une démarche ESG.
Désormais, 85 fonds
grand public sont labélisés ISR Immobilier au 31/12/2023, représentant 69
milliards d’euros d’encours soit 53% du marché en valeur.
La grille d’analyse ESG
comporte à présent une moyenne de 54 critères, permettant d’évaluer tous les
bâtiments d’un portefeuille. Les pondérations des trois domaines Environnement,
Social et Gouvernance restent stables (44% pour le critère E, 33% pour le S et
23% pour le G), avec une valeur plus élevée pour les critères environnementaux,
comme exigé par le référentiel du label.
La stratégie
Best-In-Progress reste de loin la plus plébiscitée, avec 86% des fonds (en
valeur) qui la poursuivent exclusivement. Cette démarche d’amélioration
représente la spécificité même de ce label, permettant aux gestionnaires de
valoriser leurs efforts dans l’amélioration de la performance ESG de leurs
actifs.
L’implication des
parties prenantes reste un axe fort dans l’atteinte des objectifs du Label ISR
Immobilier. Désormais la quasi-totalité des fonds labélisés (92% en valeur)
publient leur politique d’engagement ESG vis-à-vis des parties prenantes, soit
une augmentation de 15 points par rapport à l’année précédente.
Dans la continuité du
Label ISR pour les valeurs mobilières, le référentiel immobilier doit faire
l’objet d’une mise à jour dont les premiers éléments devraient être connus
début 2025.
Périmètre de l’étude
• Analyse de la
documentation réglementaire et périodique de 120 fonds représentant 69% des
fonds grand public (en valeur) pour comprendre leurs pratiques ESG en lien avec
les nouvelles réglementations (Taxinomie, SFDR, Article 29 LEC).
• Analyse des codes de
transparence de tous les fonds grand public labélisés ISR au 31/12/2023, soit
85 fonds.
• Entretiens qualitatifs avec 9 sociétés de gestion de portefeuille pour compléter l’approche, tant sur la partie réglementaire que sur le Label ISR.