[Etudes] Immobilier locatif : les 10 villes moyennes où investir en cette fin d’année 2024

Avec des taux en baisse, des conditions d’octroi assouplies et des prix en recul, 2024 marque le début d’une embellie pour l’investissement immobilier. L’éclaircie est cependant à chercher du côté des villes moyennes qui, moins chères que les grandes agglomérations, peuvent offrir un équilibre parfait entre tarifs abordables et demande locative soutenue. Mais sur lesquelles parier et diriger sa stratégie ?

Maslow.immo apporte des éléments de réponse en dressant un palmarès des villes de 30 000 à
60 000 habitants où il fait meilleur investir dans un logement locatif en cette fin d’année*.

Retour au calme

Les villes moyennes, nouvel eldorado de l’immobilier ? Dans de nombreuses communes de taille intermédiaire, le marché s’emballe, sous l’influence d’une tendance croissante des ménages à s’éloigner des grandes agglomérations et à cibler des logements moins chers, plus calmes et plus spacieux. Plusieurs villes moyennes, jusqu’alors moins prisées, ont ainsi vu leur attractivité exploser à la faveur non seulement de la crise sanitaire et du recours massif au télétravail, mais également du développement de nouveaux projets d’urbanisme. Ce dynamisme, qui impacte encore modérément le pouvoir d’achat au m², grâce notamment à une résistance de l’évolution des prix immobiliers, peut alors être mis à profit par les investisseurs en quête du meilleur compromis entre ticket d’entrée et rentabilité, ou d’un potentiel de plus-value intéressant dans la perspective d’une revente.

Palmarès des villes moyennes où investir en 2024

Reste que sortir des sentiers battus n’est jamais sans risques et nécessite une vigilance accrue. On ne le répétera jamais assez : quel que soit le projet, la localisation reste la clé du succès, influençant aussi bien la demande locative que la valorisation à long terme d’un bien. Il est ainsi conseillé d’investir dans une commune de taille intermédiaire dynamique, afin de permettre aux locataires de profiter des avantages d’une grande ville (emplois, commodités, activités culturelles) sans en subir les inconvénients (coût de la vie, congestion, stress).

Aussi, pour aider les acquéreurs à faire le bon choix, Maslow.immo a dressé un top 10 des villes de
30 000 à 60 000 habitants à surveiller pour réussir son investissement immobilier.

Top 10 des villes de 30 000 à 60 000 habitants où investir en cette fin d’année 2024

Sur les 4 critères clés retenus par Maslow.immo, la ville de Saint-Herblain arrive en tête avec une note globale moyenne de 44,25 sur 50. La commune jouit en effet d’une situation privilégiée. Deuxième ville de la métropole nantaise avec plus de 49 000 habitants, Saint-Herblain dispose de multiples espaces verts, d’un réseau de transports en commun performant, de nombreux établissements d’enseignement primaire, secondaire et supérieur, ainsi que d’un bassin d’emploi varié et développé, ce qui ne manque pas d’attirer toujours plus de familles et d’investisseurs chaque année. Les villes de Saint-Priest
(à 15 km de Lyon) et de Bègles (à moins de 10 km de Bordeaux) complètent le podium avec une note globale respective de 42 et 39,75.

À noter également la présence dans ce classement de deux villes de la communauté d'agglomération Paris-Saclay : Massy et Palaiseau, toutes deux situées à une vingtaine de kilomètres de Paris.

« Les Français tendent à percevoir l’immobilier comme un tout homogène, alors même qu’il se décline en plusieurs marchés immobiliers. On doit distinguer le marché des grandes métropoles de celui des villes moyennes. La demande locative y est en forte progression, et dans un contexte de marché favorable, comme avec la baisse des taux de crédit, les locataires d’aujourd'hui sont les acheteurs de demain, renforçant ainsi l'attrait de ces territoires », conclut Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo.

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*Méthodologie

Maslow.immo a réalisé une première sélection en retenant les paramètres suivants :

• Communes situées zone A, Abis, B1 : 147

• Dont le taux d’évolution de la population (2015 / 2021) est supérieur à la moyenne nationale (0,3%) : 86

• Dont la proportion de logements vacants est inférieure à la moyenne des villes de 100 000 habitants (8,8%) : 51.

Les villes sélectionnées ont ensuite fait l’objet d’un classement selon une note globale calculée sur la base de 4 critères :

• Indice de concentration de l’emploi (emplois pour 100 actifs occupés)

• Part de logements vacants (les villes analysées avaient comme critère une vacance inférieure à la moyenne nationale des villes de -100 000 habitants)

• Évolution moyenne de la population (les villes analysées avaient comme critère une évolution supérieure à la moyenne nationale)

• Nombre de logements autorisés vs population de la commune.

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