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[Etudes] Le déficit de financement en immobilier en Europe se réduit à 86 Mrds€ grâce aux améliorations sur le marché de la dette

AEW, l’un des acteurs mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers, publie sa nouvelle étude sur le marché du financement de l’immobilier d’entreprise en Europe.


L’étude montre que le déficit de financement est estimé à 86 Mrds€ sur la période 2025-2027, soit une baisse de 13% par rapport aux 99 Mrds€ estimés pour 2024-2026 dans la dernière publication d’avril 2024. Ce déficit de financement représente la différence entre le montant initial de dette octroyée entre 2016 et 2023 et le montant disponible au refinancement à l’échéance des prêts sur les trois prochaines années dans 20 pays en Europe.

 

Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, commente : « Notre dernière estimation affinée du déficit de financement de 86 milliards d’euros en immobilier en Europe confirme que les problématiques de refinancement persistent. Cependant, les conditions s’améliorent, grâce notamment aux baisses des taux directeurs des banques centrales qui se sont répercutées sur les taux d’emprunt d’Etat, les taux swap et les coûts d’emprunt. Avec la hausse des taux de rendement immobiliers ces deux dernières années, la baisse des coûts d’emprunt permet à la dette de devenir à nouveau relutive pour les investisseurs. Cela devrait encourager une amélioration de la liquidité sur le marché de l’investissement et soutenir le rebond des valeurs vénales des sous-jacents immobiliers des prêts existants – entraînant une dynamique vertueuse du refinancement ».

 

Les conditions de financement s’améliorent à mesure que le déficit de financement baisse

 

Les marges et les coûts d’emprunt tout compris sont orientés à la baisse mais avec des différences entre secteurs immobiliers. Ainsi, les marges bancaires pour des prêts adossés à des actifs de bureaux continuent d’augmenter tandis que les marges pour ses sous-jacents en logistique et en résidentiel ont baissé. Des premiers signaux indiquent que les ratios de « loan to value » (LTV) augmentent à nouveau et que les covenants financiers s’assouplissent. En effet, les prêteurs cherchent à accroître leur activité et la concurrence se fait ressentir, notamment sur les taux. Malgré ces améliorations des conditions de financement pour les emprunteurs en immobilier, les enjeux de refinancement persistent pour les prêts existants du fait de la dépréciation des valeurs vénales des collatéraux immobiliers.

 

L’estimation d’AEW du déficit de financement à 86 Mrds€ implique que près de 13% des prêts en immobilier en Europe (en pourcentage des prêts octroyés entre 2016 et 2023) arrivant à échéance pourraient rencontrer des difficultés de refinancement. Cette estimation de 13% est inférieure à celle d’avril 2024 de 17% pour 2024-2026 et reflète l’assouplissement des conditions de refinancement en Europe. Elle prend aussi en compte des données plus précises sur les échéances, les ratios de LTV à l’émission et les extensions de prêts.

 

L’Allemagne et la France restent confrontées à un déficit de financement plus important, avec respectivement 19% et 18% des prêts octroyés entre 2016-23 concernés, et les pays les plus exposés parmi les 20 marchés couverts. Le Royaume-Uni reste dans la fourchette basse à 6%, tandis que l’Italie et l’Espagne sont juste en-dessous de la moyenne européenne à 12%. D’autre part, l’étude indique que, outre les injections de capitaux propres, le recours à la « dette sur dette » a également été utilisé plus largement pour combler le déficit de financement. Des banques et des fonds opportunistes américains commencent aussi à fournir des financements par emprunt non garanti aux prêteurs non bancaires disposés à refinancer des prêts existants arrivant à échéance avec des ratios de LTV élevés.

Pour autant, tous les prêts difficiles à refinancer ne donneront pas lieu à une défaillance de l’emprunteur ou à une perte pour le prêteur. L’impact sur les différents secteurs dépend du timing précis, de la situation des collatéraux et des taux dans chaque pays et pour chacun des millésimes entre 2016 et 2023.

 

Les pertes sur les prêts en immobilier restent bien inférieures aux pertes subies par les CMBS pendant la crise financière mondiale

 

Selon l’analyse d’AEW, 7,1% des de 700 Mrds€ de prêts en immobilier octroyés entre 2016 et 2023 sont estimés en risque de défaut, comparé à l’estimation de 7,5% de février 2024. Les pertes associées sont projetées à 1,8% (inférieures aux estimations précédentes de 2,5% d’avril 2024) et au 2,3% de pertes des CMBS en Europe pendant la crise financière mondiale.

 

Au niveau sectoriel, les pertes estimées pour les prêts adossés à des actifs de commerce pour les exercices 2016-23 s’élèvent à 6% des prêts octroyés en commerces – plus de trois fois la moyenne tous secteurs, déclenchées par les dépréciations plus importantes et plus précoces du sous-jacent depuis 2018. Les pertes adossées à des collatéraux de bureaux sont estimées à 1,7%, soit juste en dessous de la moyenne. Tous les autres secteurs affichent des pertes estimées inférieures à 1%.

 

La part des prêts non performants (NPL) par rapport au total des prêts bancaires en immobilier d’entreprise est en augmentation

 

Les données de l’Autorité Bancaire Européenne à fin 2023 sont mitigées quant à la capacité des prêteurs à absorber les pertes potentielles. Un des aspects positifs est que seuls 11% des prêts en immobilier d’entreprise octroyés par les banques de l’Union européenne se situent dans la catégorie +100% de ratio de LTV. Il faut relever que les banques sont mieux capitalisées et régulées que lors de la période précédant la crise financière mondiale. Le taux de NPL sur les prêts en immobilier d’entreprise des banques européennes est ainsi orienté à la baisse, passant de plus de 8% en 2020 à 4% début 2023 en raison des dépréciations et des ventes de prêts non-performants hérités de la crise financière mondiale.

 

Cependant, le taux de NPL a commencé à augmenter à partir du 2ème trimestre 2023 pour atteindre 4,5% au 4ème trimestre 2023 du fait de la baisse des valeurs vénales induite par la hausse des taux d’intérêts. Cela peut s'expliquer en partie par l’exposition des banques européennes au marché immobilier américain. Au final, le ratio relativement bas de prêts non performants et le taux de couverture élevé des banques européennes s’avèrent plus favorables aux emprunteurs en termes de conditions de financement. Cela devrait soutenir le rebond des valeurs vénales et de l’investissement en Europe au cours des prochains trimestres.

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