Knight Frank dresse le
bilan du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France à la fin du 3ème trimestre
2024
Net repli de la demande
placée à la fin du 3ème trimestre 2024
Dans la lignée de 2023, la chute de l’activité locative en Île-de-France se confirme en 2024.
Avec 428 000 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs durant le 3ème trimestre 2024, celle-ci recule de 16% en un an. « Depuis janvier, 1,29 million de m² ont été commercialisés sur le marché francilien, marquant une baisse de 6% sur un an et de 17% par rapport à la moyenne décennale à cette période », analyse Guillaume Raquillet, directeur du département Bureaux chez Knight Frank France, qui poursuit « Reflet de cette tendance de fond pour la rationalisation des surfaces, les grands mouvements ont été moins nombreux avec 37 transactions supérieures à 5 000 m² depuis le début de l’année contre 41 à la fin du 3e trimestre 2023 ».
La douzaine de grandes transactions ≥ 5 000 m² recensée
en Île-de-France entre juillet et septembre 2024, représente un volume en
baisse de 43% avec 120 500 m². Au cours de la même période en 2023, 20
transactions avaient été enregistrées. A ce jour, les grandes transactions
représentent 28% du volume placé total. Parmi les mouvements marquants du 3e
trimestre, citons par exemple les prises à bail de cabinets d’avocats dans le
QCA, l’une de 6 100 m² au 185 rue Saint-Honoré par Ashurst et l’autre de
5 280
m² pour Arsène Taxand dans « Capital 8 ».
Par ailleurs, trois signatures parisiennes supérieures à 10 000 m² se sont distinguées ce trimestre ainsi que deux supplémentaires en périphérie. « Le créneau des grandes surfaces totalise 393 000 m² placés depuis janvier, en recul de 8% par rapport à l’an passé, et porte à 10 630 m² la taille moyenne des transactions concernant ce segment (+2% sur un an). Avec une tendance à la rationalisation en toile de fond, les entreprises restent cependant désireuses de repenser leur outil immobilier et de saisir les opportunités. De grands mouvements sont notamment attendus dans Paris et l’Ouest francilien au
4e trimestre. » observe
Guillaume Raquillet. Le ralentissement des commercialisations touche
également les petites (< 1 000 m²) et moyennes surfaces (1 000 à 5 000 m²)
qui actent des volumes placés respectivement en baisse de 3 et 7% sur un an.
Prime à la centralité
Avec 614 000 m² placés depuis le début de l’année, soit une performance en hausse de 5% sur un an, Paris intra-muros capte 47% des volumes placés en Île-de-France. Parmi les 37 transactions supérieures à 5 000 m² enregistrées depuis janvier dans la région, 18 se situent à Paris. « A l’instar du dynamisme des cabinets d’avocats, le secteur de la finance n’est pas en reste avec 34% des surfaces placées
(≥ 5 000
m²) dans Paris. Après les prises à bail au 1er semestre de la CDC et de Qonto,
Lazard a, par exemple, choisi de louer 10 900 m² au 148 rue de l’Université
dans le 7e arrondissement », poursuit Guillaume Raquillet.
Le QCA capte 41% des
surfaces de bureaux consommées ces neuf derniers mois dans Paris, après 48% à
la même période en 2023. La faiblesse des disponibilités restreint l’activité
locative du secteur qui affiche des volumes placés en repli de 12% en un an. En
dépit d’une hausse de 28% du stock disponible dans le QCA (dont 18% de locaux
neufs et restructurés), la faiblesse des biens à louer dans les plus
prestigieux arrondissements de la capitale maintient la tension sur les valeurs
locatives. « Le loyer prime continue de grimper à la fin du 3e trimestre
2024, culminant à 1 100 €/m²/an, et devrait poursuivre cette tendance ces
prochains mois. Alors que nous ne comptions respectivement que 7 et 9
transactions réalisées à une valeur supérieure ou égale à 1 000 €/m² en 2022 et
2023, 22 ont d’ores et déjà été enregistrées depuis janvier 2024. », affirme
Guillaume Raquillet.
Quant aux secteurs
extra-muros, le ralentissement est également marqué. Seules 19 transactions
supérieures à 5 000 m² ont été recensées depuis le début de l’année, cumulant
188 600 m² placés, soit un volume en baisse de 38% sur un an. La taille moyenne
des prises à bail de plus de 5 000 m² diminue ainsi de 2% sur un an, passant de
10 120 m² fin septembre 2023 à 9 930 m² ce trimestre. « Si ce ralentissement
était anticipé, notamment sur le créneau des grandes surfaces, un rebond
devrait s’opérer au 4e trimestre 2024 en raison de plusieurs signatures ≥ 5 000
m² attendues en périphérie, dont un mouvement majeur qui devrait se concrétiser
dans l’ouest francilien d’ici la fin de l’année », anticipe Guillaume
Raquillet, lequel poursuit « L’atterrissage est attendu autour de 1,9
million de m² de bureaux consommés en Île-de-France, soit une performance
similaire à 2023 mais en deçà de la moyenne décennale à neuf mois (2,21
millions de m²) ».
Un taux de vacance
historiquement élevé
Le marché des bureaux
en Île-de-France continue d’afficher un taux de vacance orienté à la hausse,
avec une moyenne régionale de 9,2% à la fin du 3e trimestre (+0,9 point en un
an) et de 4,9% dans Paris intra-muros (+1,2 point). Au total, 5,1 millions de
m² sont disponibles en Île-de-France (+3% par rapport au trimestre précédent et
+11% en un an). L’offre demeure inégalement répartie sur le territoire
francilien.
« Paris intra-muros concentre 17% des m² à louer à fin septembre
2024, représentant moins de
862 000 m² disponibles, dont 200 000 m² dans le
QCA. Malgré des libérations et de rares livraisons, les disponibilités
demeurent limitées dans ce secteur particulièrement plébiscité. Le taux de
vacance y atteint 2,9% à fin septembre 2024, après 2,3% un an auparavant, soit
le niveau le plus faible d’Île-de-France », précise Guillaume Raquillet.
A l’inverse, la
périphérie francilienne affiche une offre bien plus abondante. La 1ère Couronne
concentre notamment 29% du stock disponible à la fin du 3e trimestre 2024, 24%
pour le Croissant Ouest. Dans un contexte de hausse des disponibilités, les
taux de vacance s’orientent également à la hausse, notamment en Péri-Défense et
en 1ère Couronne Nord où ces derniers affichent les niveaux les plus élevés de
la région (respectivement 26 et 27%).
Quant à La Défense,
celui-ci fléchit légèrement et repasse sous le seuil des 14 % (-1,2 point en un
an). Compte tenu du ralentissement des commercialisations en Île-de-France
ainsi que des livraisons attendues ces prochains mois, la vacance poursuivra sa
tendance haussière. Au 4e trimestre 2024,
19 opérations neuves et restructurées
de plus de 5 000 m² devraient être livrées, cumulant 347 000 m² (dont 29% des
surfaces précommercialisées).
Au total, 1,24 million
de m² de bureaux seront mis sur le marché en 2024, soit un niveau 45% supérieur
à la moyenne des cinq dernières années. Le rythme des livraisons se modèrera
dès 2025, où
0,85 million de m² sont attendus (48% déjà préloués). « Ce
reflux devrait se poursuivre en 2026 avec seulement 29 opérations déjà lancées
sur les 55 prévues en 2026. Plusieurs pourraient être repoussées à 2027, la
programmation revue ou l’actif transformé pour être en adéquation avec les
attentes des utilisateurs et les conditions de marché », conclut
Guillaume Raquillet.