L’analyse de Georges NEMES, Président du groupe Patrimmofi.
La sagesse et
l’expérience nous apprennent que « le succès s’obtient par une application
constante des principes fondamentaux ».
Dans la gestion de
patrimoine, nous savons, mieux que quiconque, qu’une stratégie, pour être
gagnante, doit forcément s’ancrer sur ces mêmes principes.
En matière
d’immobilier, il y a deux règles incontournables : La pierre est soumise aux
cycles du marché et elle demeure un placement de long terme.
La récente crise de
liquidité des SCPI - sociétés civiles de placement immobilier - est venue le
réaffirmer de façon flagrante. Ce type de placement reste, comme l’immobilier
en général, peu liquide. On ne vend pas son appartement dès que les prix baissent
! Mais on continue à pouvoir l’occuper ou à en percevoir les loyers !
Pour l’avoir oublié,
les assureurs, chargés de garantir la liquidité de leurs produits au sein des
contrats d’assurance vie, se retrouvent dans des situations très délicates.
Confrontées à des
baisses de prix des parts, en raison de la hausse des taux d'intérêt et des
changements structurels liés aux nouveaux usages des bureaux et du commerce,
depuis début 2023, une trentaine de SCPI sont en souffrance. Elles représentent
près de la moitié de la capitalisation du marché.
Le recul du prix des
parts s'étage, pour l’année 2024, entre 5 et 25% mais la majorité affiche entre
5 et 10% de baisse. Face à la pression vendeuse de leurs clients, les assureurs
doivent vendre.
Les parts en attente
représentaient en juin, 2,43 Mrds€, soit 2,87% de la capitalisation du marché.
Les SCPI de bureaux sont les plus touchées, avec 78% des demandes totales de
retrait. La proportion a dépassé les 10% pour certaines SCPI ayant des
difficultés à attirer la collecte. Pour faire face à cette situation, certaines
sociétés de gestion de SCPI ont créé des fonds de remboursement qui rachètent
les parts en attente, à prix cassés.
Cela oblige les SCPI à
céder certains de leurs actifs dans de très mauvaises conditions.
En dépit des
ajustements économiques, comme le souligne la société Rock-n-data, la collecte
du deuxième trimestre a atteint 898 millions d’euros. Un chiffre en dessous des
1,69 Mrds€ obtenus un an plus tôt mais qui témoigne tout de même d’un léger
rebond par rapport aux 770 M€ affichés sur les trois premiers mois de 2024.
Bien que cette baisse
ne soit pas catastrophique, elle traduit un moindre appétit des investisseurs
pour cet actif. Les SCPI diversifiées sur les marchés européens captent plus de
70% de la collecte, tandis que celles dédiées aux bureaux subissent un recul
significatif.
En termes de
liquidités, la société d’analyse note, par exemple, que si les parts en attente
de retrait représentent en moyenne 2,87% de la capitalisation du secteur, les
SCPI sans frais, comme celles de Remake ou d’Iroko, en revanche, attirent les
épargnants grâce à un marketing efficace et leur capacité à acquérir des biens
décotés par la crise.
Les quatre plus grosses
d’entre elles représentent plus de 20% de la collecte totale enregistrée sur
les deux derniers trimestres.
Face à ces mouvements,
que faire ?
D’abord, se rappeler
que malgré ces écueils et ces résultats décevants, les SCPI affichent des
performances résilientes. Le taux de distribution annuel glissant s'établit à
4,51% en moyenne, ce qui, dans un contexte actuel morose, est plutôt
performant. De même, le taux d'occupation financier (TOF) se maintient à un
niveau élevé de 93,09%.
Notre conviction est
que dans toutes les crises qui ont frappé l’immobilier, ceux qui ont « fait le
dos rond » sont toujours sortis gagnants.
Aujourd’hui le
mouvement de baisse des taux enclenché par les banques centrales, la tendance
actuelle des entreprises à privilégier le retour au travail en présentiel, nous
semblent autant de facteurs encourageants pour les SCPI de bureaux qui semblent
avoir « mangé leur pain noir ».
De plus, la fin du
mouvement massif de vente des parts devrait régler les problèmes de liquidité,
au moins en partie.
Pour toutes ces
raisons, nous pensons qu’il est plus que jamais urgent de conserver
précieusement ses parts.
La transparence et la
pédagogie sont essentielles pour rassurer les investisseurs et naviguer dans ce
marché en évolution.
Un retour aux fondamentaux, en quelque sorte !