L’analyse de Daniel
While, Directeur Recherche et Stratégie d’Euryale
« L’EHPAD bashing » a
pour conséquence de détourner de cet investissement immobilier certains
épargnants particuliers. Ont-ils raison de lui retirer leur confiance ? Non. Ce
produit a toujours sa place dans les patrimoines, particulièrement lorsqu’il
est intégré dans des SCPI. Explications.
Rappelons, en
préambule, qu’en France, les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées
Dépendantes se présentent sous trois formes : les EHPAD « publics »
représentent 48% des lits, les EHPAD « privés non-lucratifs » gérés par des
associations, 29%, et les EHPAD « privés commerciaux », auxquels ont accès les
épargnants particuliers, 23% (contre 41% en Allemagne et 76% au Royaume-Uni).
Fin septembre, le Sénat
a publié un rapport d’information sur la situation de ces EHPAD, rappelant les
problématiques et enjeux qui pèsent sur ces établissements et leur survie
financière : facture énergétique, difficultés de recrutement, image dégradée ont
été évoquées... suivies de propositions sur la généralisation d’une « assurance
dépendance obligatoire », l’ouverture du « fonds vert » à l’ensemble des EHPAD
publics et privés pour financer leur rénovation immobilière, ou encore la
création d’une deuxième « journée de solidarité » pour financer la branche
autonomie.
Mais qu’en est-il du
diagnostic sur le modèle EHPAD lui-même, et sur ce que peuvent en attendre les
investisseurs ?
Les EHPAD privés
toujours majoritairement rentables
Si le rapport du Sénat
fait état d’indicateurs précisant que deux établissements sur trois sont en
déficit, il est important de noter que les difficultés les plus graves touchent
les EHPAD publics et associatifs ; les EHPAD privés étant, certes, également
touchés, mais dans une moindre mesure. De fait, leur taux d’occupation moyen
reste élevé (à 90%), et les résultats de la majorité des établissements restent
positifs, quand bien même orientés à la baisse. De bon augure, donc, pour
l’avenir de telles structures privées, dans un contexte où les besoins sont
grandissants en termes de lieux d’hébergement pour personnes dépendantes du 4e
âge.
Un besoin croissant de
maisons de retraites pour personnes dépendantes
La démographie ne ment
pas ; la certitude et même l’urgence des besoins en EHPAD est réelle, factuelle
et quantifiable à moyen et long terme. La décennie 2020-2030 est celle de
l’arrivée des générations de 1945 dans le 4e âge. Compte tenu du fait que l’âge
moyen d’entrée en EHPAD s’établit à 80 ans, nous allons faire face, d’ici à
2040, à une hausse de 36% de la population âgée dépendante. Le rapport du
Commissariat au Plan de 2023 évalue ainsi à 60 000 le nombre de places d’EHPAD
qu’il faudrait créer dans les prochaines années d'ici 2050. Il n’y a donc pas
de doute sur la justification économique et sociale des EHPAD.
Les contraintes
budgétaires se renforçant sur l’État, la montée en puissance des opérateurs
privés dans l’offre d’hébergement des seniors dépendants est donc nécessaire.
Sans le développement de l’offre privée d’EHPAD, le choc démographique à venir
sera impossible à absorber.
C’est l’amélioration de
ces établissements qui est à l’ordre du jour, non leur remplacement.
Les EHPAD privés
détenus via des SCPI à privilégier
L’EHPAD reste donc un
placement viable, même en dehors de tout avantage fiscal. Les fondamentaux sont
solides, avec un taux d’occupation élevé, une pénurie d’établissements à venir,
un secteur d’activité soutenu par l’État (comme l’a montré le parcours d’Orpea,
devenu par la suite Emeis après avoir été recapitalisé par la Caisse des Dépôts
et plusieurs grands assureurs) et des locataires/exploitants qui ont la
capacité de signer des baux de long terme (12 ans en France, plus de 20 ans
dans certains pays européens).
Les opportunités
d’investissement sont donc nombreuses, tout comme les solutions proposées aux
particuliers. Aujourd’hui, il est possible d’investir en EHPAD via une SCPI
dédiée au secteur de la santé (domaine qui se porte bien économiquement) plutôt
qu’en direct, ce qui offre plusieurs avantages :
• la possibilité d’un ticket d’investissement
moins élevé ;
• l’absence de toute contrainte de gestion
locative ; et
• la mutualisation du risque, les EHPAD étant
aux côtés d’autres établissements de santé, à l’intérieur du véhicule,
impliquant une diversification des actifs apte à diluer le risque.
Avec des rendements supérieurs à 5% en France (mais plus élevés dans de nombreux grands pays européens), l’investissement en EHPAD est voué à devenir de plus en plus compétitif au fur et à mesure de la baisse des taux d’intérêt. Les épargnants particuliers n’ont donc aucune raison de ne pas profiter des opportunités d’investissement en EHPAD et profiter ainsi d’une fenêtre de tir spécifique avant que l'EHPAD bashing s’achève.