Avis d’expert de Gérald Prouteau, Directeur du Développement de
Pierre Premier Gestion
« La « prime de
risque » aussi appelée « spread » mesure l'écart, exprimé en points de base,
entre deux taux. Cette donnée est utilisée pour appréhender l’évolution des
conditions de financement de différents Etats, notamment au sein de la zone
euro. Ainsi, l’annonce de la dissolution avait ébranlé la confiance des
investisseurs et l’écart entre les rendements des obligations d’Etat françaises
et allemandes - le « spread » - s’était creusé jusqu’à dépasser les 85 points
de base. Il s’est depuis détendu pour atteindre, début août 70 points de base. »
Les investisseurs
immobiliers surveillent aussi le spread entre les placements obligataires sans
risques, l’OAT 10 ans, et le rendement attendu de leur acquisition, car la
pierre est très dépendante des taux d’intérêt. Actuellement, le taux de l’OAT
est légèrement supérieur à 3% et on estime que le spread d’un investissement
est favorable lorsqu’il est compris entre 200 et 300 points de base ;
l’objectif étant d’amortir une éventuelle hausse des taux.
Mais le spread attendu
varie en fonction des classes d’actifs. Ainsi, il sera supérieur de 100 à 150
points de base, pour l’immobilier résidentiel, même si la plupart des
investisseurs misent sur une valorisation de l’actif dans le temps et comparent
plus facilement les prix au m². Et ce, pour plusieurs raisons. Déjà, il est
très dépendant des niveaux de salaire et du pouvoir d’achat. Pour cette raison,
il connait actuellement un cycle baissier des prix, y compris à Paris. De plus,
outre une fiscalité couramment qualifiée de « confiscatoire », les mécanismes
d’encadrement et de plafonnement des loyers ne laissent qu’une marge limitée
aux propriétaires bailleurs. D’autant que ces dispositifs peuvent être
temporairement renforcés, comme on a pu le voir avec la mise en place du «
bouclier anti-inflation » et son corollaire, le plafonnement à 3,5% de la
progression de l’IRL entre le 3ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024.
L’immobilier commercial
offre, quant à lui, davantage de rendement aux investisseurs. Certes, les
commerces sont fragilisés par la baisse du pouvoir d’achat, mais un emplacement
de premier rang assorti d’une « signature » qualitative (à titre d’exemple, les
grands noms de la restauration rapide en font partie) et d’un bail commercial
de durée longue et ferme sont un gage de pérennité de l’investissement dans la
durée.
La situation est
différente pour les locaux tertiaires, car le locataire d’un espace de bureaux
est moins interdépendant qu’un commerçant, lié par un bail commercial (notion
de valeur du fonds de commerce dans ce cas) et dont l’emplacement est
stratégique pour réaliser son chiffre d’affaires. Les résiliations de baux
peuvent être inhérentes à une surface devenue inadaptée (trop exiguë ou trop
vaste) ou à des locaux ne correspondant plus aux nouveaux cahiers des charges
des utilisateurs (facilités d’accès, anticipation du décret tertiaire, salles
de sport...).
En immobilier
professionnel, qu’il s’agisse de commerces ou de bureaux, le spread attendu par
les investisseurs oscille, en fonction de la localisation, des caractéristiques
du bail et du bâtiment, entre
150 à 400 points de base comparé à l’immobilier
résidentiel.