AEW, l’un
des acteurs mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs
immobiliers, publie sa nouvelle étude sur les risques de transition
climatique pour l’immobilier en Europe, couvrant 196 marchés « prime » situés
dans 20 pays et 5 secteurs immobiliers. L’étude estime qu’une augmentation
d’environ 30% des dépenses d’investissement (capex) est nécessaire pour
atteindre les objectifs de décarbonation de l’Accord de Paris. Ces
investissements représentent désormais 19 points de base (pdb) par an, et ont
été révisés à la hausse par rapport aux 15 pdb estimés dans l’étude de
septembre 2023. Ces coûts devraient rester soutenables pour les investisseurs
compte tenu du rendement global projeté par AEW pour l’immobilier de 8,8% par
an sur la période 2024-2028 en Europe, tous secteurs confondus.
L’augmentation des
dépenses d’investissement requises pour atteindre les objectifs de
décarbonation est due à trois facteurs :
1/ L’intensité
énergétique actuelle réelle des bâtiments en Europe afficherait un retard de 31%
en moyenne par rapport à la trajectoire de réduction de consommation
énergétique telle que modélisée dans l’outil CRREM qui se fonde sur les
objectifs de l’Accord de Paris. Le secteur immobilier devrait ainsi accélérer
sa transition carbone pour rattraper son retard et atteindre les objectifs
fixés pour 2050. Selon l’étude, les marchés britanniques et français seraient
toutefois moins en retard que la moyenne européenne, contrairement au marché
espagnol.
2/ En parallèle, de
nouvelles données permettent de prendre en compte les émissions de carbone
incorporé issu des travaux de rénovation destinés à réduire l’intensité
énergétique opérationnelle tels que l’installation de pompes à chaleur, de
double vitrage ou encore des travaux d’isolation. L’étude estime que les
émissions de carbone de ces rénovations énergétiques représentent 67 kg CO2/m²
en moyenne, et même davantage pour les bureaux.
3/ Enfin, la baisse des
valeurs immobilières de 9% depuis un an du fait de la hausse des taux
d’intérêt a été prise en compte. Les dépenses d’investissement requises étant
exprimées en pourcentage de la valeur par m² des actifs, une baisse de ces
valeurs entraîne une hausse de la prime de risque de transition climatique. A
terme, la baisse attendue des taux d’intérêt devrait inverser cet effet
dénominateur.
Selon l’étude, le
secteur de la logistique en Europe présente, comme dans l’étude précédente, la
prime de risque de transition climatique la plus élevée avec 54 pdb de dépenses
d’investissement supplémentaires par an. Cela s’explique par une valeur en capital
(ou prix au m²) relativement plus faible en logistique que dans les autres
secteurs immobiliers, réduisant ainsi le dénominateur et augmentant la prime de
risque de transition. Le marché de la logistique de l’Ile-de-France est
au-dessus de la moyenne européenne du fait de valeurs vénales moins élevées
qu’en Allemagne et aux Pays-Bas.
Les dépenses
d’investissement nécessaires pour réaliser les rénovations énergétiques sont
estimées en moyenne en Europe à 14 euros par m² par an sur la base de l’outil
CRREM, sans différence notable entre actifs bien localisés et ceux localisés
dans des zones secondaires. La valeur en capital des actifs moins bien situés
étant moins élevée, les dépenses liées à la réduction de l’intensité
énergétique correspondraient à 36 pdb du prix au m² de ces actifs, soit près du
double des 19 pdb requis pour des actifs bien localisés. Cependant, les
rendements globaux attendus pour les actifs secondaires étant plus élevés, ces
capex devraient rester soutenables pour la plupart des investisseurs.
La moyenne tous
secteurs de « capex verts » estimés à 14 euros par m² par an cache des
disparités selon les typologies d’actifs. Ces dépenses atteignent 18 euros par
m² par an pour les centres commerciaux et 17 euros/m²/an pour la logistique,
tandis que le résidentiel ne requerrait que
10 euros/m²/an.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe chez AEW, rappelle : « Les investisseurs en immobilier doivent adapter leurs actifs pour atteindre les objectifs de décarbonation à long terme issus de l’Accord de Paris. Selon nos dernières analyses, les dépenses d’investissement supplémentaires pour réaliser ces rénovations restent soutenables financièrement, malgré leur révision à la hausse. Les investisseurs devraient ainsi toujours être en mesure de bénéficier de rendements ajustés au risque attractifs. Les dernières données signalent que l’industrie immobilière est en retard par rapport aux objectifs de décarbonation. Malgré ce retard qui implique un rattrapage et donc des dépenses d’investissement plus importantes qu’initialement prévu, les objectifs restent toutefois atteignables ».